Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Das Anbringen einer Kameraattrape an der Fassade eines im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenhauses stellt bereits aufgrund der damit einhergehenden Einwirkung auf die Substanz des Gebäudes eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG dar.

Die Neuerrichtung eines zerstörten Gartenhauses ist ohne Zustimmung der Gemeinschaft nicht zulässig und ist auf Verlangen der WEG abzureißen. Auch eine bloße Sanierung hätte einer Gestattung der WEG bedurft.

Ein Wohnungseigentümer darf ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft keine Leitungssysteme und Bauteile erneuern, auch wenn aufgrund der Baufälligkeit der bestehenden Anlage Sanierungsbedarf bestanden hat.

1. Ein Alleineigentümer kann Beschlüsse fassen, die auch für spätere Wohnungseigentümer Bindungswirkung entfalten. Es bedarf keiner formalen Durchführung einer Eigentümerversammlung. An die Form dieser Beschlüsse sind keine besonderen Anforderungen zu stellen, so dass bauliche Massnahmen allein mit deren Umsetzung als beschlossen gelten.

2. Bei baulichen Veränderungen muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Soll einer baulichen Maßnahme zugestimmt werden, muss das Ausmaß, etwa durch Beschreibung oder Beifügung von Plänen, hinreichend deutlich gemacht werden.

Eine Besprechung der näheren Ausgestaltung auf der Versammlung hilft nicht weiter, wenn sich diese Gesprächsinhalte nicht in der Beschlussfassung widerspiegeln und der Beschluss daher nicht "aus sich heraus" verständlich ist.

Ein etwaiger Anspruch der Klägerin auf Beseitigung und Wiederherstellung ist nach drei Jahren mit Ablauf des Jahres, in welchem die Veränderung erfolgte aufgrund der regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB nicht mehr durchsetzbar.

Im Rahmen einer Zweier-Gemeinschaft muss sich die GdWE das Wissen bzw. die Kenntnisse der einzelnen Wohnungseigentümer ohne Weiteres als eigene zurechnen lassen.

Zwar kann in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ein Anspruch auf Duldung der Beseitigung einer (rechtswidrigen) Eigentumsbeeinträchtigung zustehen. Allerdings unterliegt die Geltendmachung dieses Anspruchs auch den Grundsätzen der Verwirkung.

Ist ein Beschluss zur Gestattung baulicher Veränderungen ordnungswidrig, erwächst daraus keine Ermessensreduzierung auf Null, also darauf, mit einem Zweitbeschluss eine Regelung, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, zu treffen.

Die Möglichkeit, sich gegen Störungen, die von den aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses umgesetzten baulichen Veränderungen bzw. deren Nutzung ausgehen, zur Wehr zu setzen, bleibt davon unberührt.

Wird ein Wohnungseigentümer gem. § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in Anspruch genommen, findet das Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Anwendung, wenn die bauliche Veränderung zu diesem Zeitpunkt bereits abgeschlossen war.

Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt nicht zwingend einen Substanzeingriff voraus, sondern kann auch bei einer sonstigen auf Dauer angelegten Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert, gegeben sein

Einen vermietenden Wohnungseigentümer trifft eine Haftung als mittelbarer Handlungsstörer für von dem Mieter wenn er es unterlässt, gegen den Mieter einzuschreiten, nachdem er Kenntnis von der Vornahme der baulichen Veränderungen erlangt hat.

Wird ein Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen und verlangt er im Wege der Widerklage, einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung zu ersetzen, steht der Widerklage das Gebot der Vorbefassung regelmäßig nicht entgegen.

Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach der Garage oder des Carports einrichten gehört nicht zur notwendigen Ladeinfrastruktur im weiteren Sinne von § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG. Die Anlage dient vielmehr in Abgrenzung hiervon der Energieerzeugung, welche nicht privilegiert ist.

§ 19 Abs. 4 WEG ermöglicht den Eigentümern nicht, eine vorläufige Regelung über die Benutzung einer unzulässigen baulichen Veränderung zu treffen.

Vielmehr haben die Eigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zunächst vorrangig darüber zu entscheiden, ob sie die bauliche Veränderung (Garagen) gemäß § 20 Abs. 1 WEG (als neuen Soll-Zustand) genehmigen oder ob die Gemeinschaft die bauliche Veränderung zurückbaut.

Eine Änderung der Teilungserklärung stellt keine Angelegenheit der Verwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dar, so dass eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht besteht.

Demzufolge ist die Klage gegen alle nicht der Änderung zustimmenden Eigentümer zu richten.

Allein die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer einen Umbau im Beschlusswege zugelassen haben, rechtfertigt keinen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung, da dieser mehrheitlich gefasst werden kann, die Änderung der Teilungserklärung aber einstimmig erfolgen muss.

Die GdWE hat gegen einen Miteigentümer einen Anspruch auf Unterlassung des Anbringens von Kameras bzw. Kameraattrappen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück gem. § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB iVm § 20 WEG. Insoweit entsteht der Überwachungsdruck auch, wenn es sich bei der angebrachten Kamera nur um eine Attrappe gehandelt hat.

Aus der bloßen Einräumung eines Sondernutzungsrechts folgt nicht ohne Weiteres die Berechtigung zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche.

Der Anspruch auf Beseitigung ist ohne vorherigen Beschluss der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer zur Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs gegen den
Beklagten einklagbar.

Der zur Beseitigung verpflichtete Wohnungseigentümer kann mit einer Geldforderung gegen die Gemeinschaft kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen

An die Bestimmtheit von Beschlüssen sind keine überzogenen Anforderungen - auch nicht an die mögliche Bezugnahme - zu stellen.

Ob die Angebote tatsächlich zur Beschlusssammlung gelangten bzw. die Verwaltung diese als Anhang zum Protokoll mitübersandt hatte, ist für die Feststellung der Nichtigkeit wegen fehlender Bestimmtheit des Beschlusses ohne Bedeutung.

Die Gestattung einer baulichen Veränderung mit der Befugnis, dem Wohnungseigentümer im Detail eine gewisse Gestaltungsfreiheit bei der Farbwahl zu überlassen, ist ebenfalls vom weiten Ermessen der Wohnungseigentümer gedeckt.

Die dem Wohnungseigentümer übertragene Wahl kann er nur dahingehend ausüben, dass die Grenzen der grundlegenden Umgestaltung (§ 20 Abs. 4 WEG) nicht überschritten werden.

Ein Wohnungseigentümer ist klagebefugt, wenn Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums sich auf den Bereich seines Sondereigentums auswirken.

Eine 2 m hohe und 1 m breite Glastrennwand als Sichtschutzwand stellt eine bauliche Veränderung dar, die das Einverständnis direkt beeinträchtigter Wohnungseigentümer bedarf.

Der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands kann nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten ist.

Ein Einzelfall kann sich als treuwidrig erweisen, wenn ein von der Abweichung nicht unmittelbar betroffener Wohnungseigentümer einen solchen Anspruch geltend macht, obwohl sich die eigentlich betroffenen Wohnungseigentümer dem widersetzen.

Allein auf die tatsächliche Flächendifferenz von knapp einem Quadratmeter kann nicht abgestellt werden.

Es genügt, im Rahmen der Beschlussersetzung lediglich vorzugeben, dass die erstmalige Herstellung eines den Plänen entsprechenden Zustands herbeizuführen ist.

Nach § 20 WEG muss ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen, ehe er mit dem Bau beginnt.

Etwas anderes gilt, wenn sich aus der Teilungserklärung ergibt, dass das Beschlusserfordernis abbedungen war.

Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen.

Verlangt ein Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses, muss er zur Begründung des Anspruchs darlegen, dass die bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zwecke dient. Beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit der Maßnahme, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände

Bei baulichen Veränderungen muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen.

Dabei ist es durchaus zulässig, für die Ausführung einen Spielraum zu lassen. Es muss lediglich deutlich werden, welche neue ,,Sollzustandsbestimmung" für die Liegenschaft geschaffen werden soll.

Insgesamt gilt, dass die Anforderungen an eine hinreichende Bestimmtheit nicht überspannt werden dürfen.

Zwar entspricht bei einer unzulässigen baulichen Veränderung der Rückbau grundsätzlich einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Nicht aber ist das Ermessen der Wohnungseigentümer ohne Weiteres auf Null reduziert.

Je nach den Umständen des Einzelfalls kann es auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, von der Beseitigung abzusehen. Zudem haben die Wohnungseigentümer jederzeit die Möglichkeit, eine bauliche Veränderung auch nachträglich durch Beschluss nach § 20 Abs. 1 Alt. 2 zu legitimieren.

Das eingeräumte Gartensondernutzungsrecht ermöglicht einem Sondernutzungsberechtigten ohne entsprechenden Beschluss der GdWE nicht die baulichen Änderungen in Form der errichteten Gartenhütte samt Betontreppe.

Die nicht unerhebliche optische Änderung durch die Bauten führt zu dem klägerischen Anspruch dahingehend, dass die GdWE hiergegen vorzugehen hat.

Fehlt eine Angabe über die Gebrauchsart des zur Sondernutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums, so wird der reine Nutzungsausschluss zum Inhalt des Sondereigentums, und der Sondernutzungsberechtigte ist zu jedwedem Gebrauch berechtigt, allerdings nicht zur Vornahme von baulichen Veränderungen.

Wird die Durchsetzung einer Unterlassungs- oder Leistungs- bzw. dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, ist darin nächstliegend ein solcher Aufforderungsbeschluss zu sehen.

Bei einer am Balkon angebrachten Solaranlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung, für die es gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf.

Ob die Solaranlage mit wenigen Griffen abmontiert werden kann, ist unerheblich, denn maßgeblich ist das äußere Erscheinungsbild.

Die Solaranlage fällt schließlich auch nicht unter die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, zumal auch dann ein Beschluss vor Errichtung erforderlich ist.

Der Austausch einer vorhandenen Ölheizung gegen eine neue Gasheizung ist nur dann als ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. modernisierende Instandsetzungsmaßnahme anzusehen, wenn ohnehin die Erneuerung der Heizungsanlage notwendig oder konkret absehbar war und eine Abwägung aller maßgeblichen Gesichtspunkte aus der Sicht eines vernünftig denkenden und erprobten Neuerung gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers diese Umrüstung nahelegt.