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Eine Versammlung der Wohnungseigentümer ist trotz fehlender ausdrücklicher gesetzlicher Regelung nicht öffentlich.

Die Teilnahme außenstehender Dritter an der Erörterung einzelner oder aller TOP verstößt grundsätzlich gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit und ist daher nur bei abweichender Vereinbarung zulässig.

Ausgenommen hiervon ist im Einzelfall die Anwesenheit technischer ebenso wie rechtlicher Berater im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer.

Sofern eine solche Beratung gerade in der Versammlung erforderlich erscheint, ist die Teilnahme des Beraters grundsätzlich zulässig, da dieser im Gemeinschafisinteresse tätig wird und seine Anwesenheit somit allen Wohnungseigentümern zugutekommt.

Dies erfordert aber, dass die Berater in der Versammlung nur zwecks punktueller Anhörung, Befragung oder Beratung zu einzelnen Tagesordnungspunkten anwesend sind und vor deren interner Behandlung die Versammlung verlassen. Ungeachtet dessen würde solches nicht das Recht zur Teilnahme an der gesamten Versammlung einschließlich der Beantwortung von Fragen noch während der Abstimmung sowie die anschließende "Mithilfe" bei der Auszählung rechtfertigen.

Beschlüsse, die unter Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit zustande kommen, sind auf Anfechtungsklage für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt. Im Verfahren muss der Anfechtungskläger nur den Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit beweisen, den beklagten Eigentümern obliegt die Beweislast für die fehlende Kausalität.

Zwar kann auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit auch stillschweigend verzichtet werden, wenn trotz Kenntnis der Anwesenheit eines Nichtberechtigten dies nicht gerügt wird und alle widerspruchslos an der Versammlung teilnehmen.

Sind nicht alle Eigentümer in der Versammlung anwesend, kann auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit nicht dadurch stillschweigend verzichtet werden, dass von den in einer Versammlung anwesenden Eigentümern niemand die Teilnahme Dritter rügt oder in deren Kenntnis an der Erörterung eines Tagesordnungspunktes teilnimmt. Die anwesenden Wohnungseigentümer können nämlich nicht mehrheitlich auf das altruistische Mitgliedschaftsrecht der nicht anwesenden Eigentümer auf Nichtöffentlichkeit der Versammlung verzichten.