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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Unwirksame Befristung im Mietvertrag kann als wirksamer Kündigungsverzicht umgedeutet werden; §§ 570, 573, 575 BGB

AG Bottrop, AZ: 12 C 172/14, 15.01.2015

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Ist eine im Mietvertrag vereinbarte Befristung des Mietvertrages auf fünf Jahre unwirksam, weil die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 S. 1 BGB nicht vorliegen, kann die Lücke dahingehend zu schließen sein, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise vereinbart worden wäre, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf von fünf Jahren möglich ist.

Der Vermieter, der eine unwirksame Kündigung ausspricht, ist dem Mieter zum Ersatz des hieraus entstandenen Schadens verpflichtet, insbesondere zur Erstattung außergerichtlich entstandener Rechtsanwaltsgebühren, die der Mieter zur Abwehr der Kündigung aufwenden musste.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des AG Bottrop zur Umdeutung einer unwirksamen Befristung in einen wirksamen Kündigungsverzicht entspricht der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 235/12 und VIII ZR 388/12). Dass der Vermieter seinem Mieter die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten gem. § 280 BGB bei unberechtigter Inanspruchnahme zu tragen hat, hat das LG Berlin (65 S 233/13) schon im Zusammenhang mit einer Nebenkostenabrechnung zugunsten des Mieters entschieden.

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