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1. Ein verständiger Wohnungseigentümer ist nicht in der Lage, anhand des elfseitigen Abrechnungswerks die Rechnungslegung auf ihre Plausibilität hin zu prüfen.

2. Es genügt nicht, wenn drei Sanierungsangebote in tabellarischer Zusammenfassung zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

3. Die nachträgliche Genehmigung einer Instandsetzungsmaßnahme widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums.
AG Hamburg-St. Georg, AZ: 980a C 37/20 WEG, 28.05.2021
Eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung muss mindestens die Gesamtabrechnung mit einer geordneten und übersichtlichen Auflistung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, die Einzelabrechnung, die den Wohnungseigentümern die nach dem Kostenverteilerschlüssel zu tragenden Kosten festlegt und eine Darstellung der Anfangsbestände der Bankkonten und Rücklagen.

Der Gemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz für eine verschuldensunabhängige Kostenhaftung.
AG Bottrop, AZ: 20 C 41/20, 16.04.2021
Wurde eine Jahresabrechnung erfolgreich angefochten, ist der Verwalter nicht verpflichtet, die zu korrigierende Abrechnung zeitnah zu erstellen, er darf sich auch über die erste Jahreshälfte des Folgejahres hinaus Zeit mit der Erstellung lassen, da einem Verwalter während der Corona-Pandemie die Erstellung einer Jahresabrechnung aufgrund landesrechtlicher Einschränkungen nicht zugemutet werden kann (a.A. mit zutreffenden Erwägungen LG Dortmund Az.: 1 T 51/18).
LG Düsseldorf, AZ: 19 T 155/20, 12.04.2021
Hat die Verwalterin vor der zuletzt überreichten Jahresabrechnung bereits eine Jahresabrechnung an die Eigentümer versandt, liegen nicht zwei alternative Abrechnungen vor, wenn sich aus einem Anschreiben des Verwalters ergibt, dass es sich um eine Korrektur der bereits übersandten Abrechnung handelt.

Sind in der Gesamtabrechnung überhaupt keine Einnahmen dargestellt, widerspricht die Abrechnung der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Die Änderung des Kostenverteilerschlüssel muss beschlossen worden sein. Eine jahrelange Duldung fehlerhafter Abrechnungsschlüssel genügt nicht.
AG Witten, AZ: 25 C 15/20, 18.03.2021
Im Klageantrag einer Anfechtungsklage muss das Datum der Eigentümerversammlung nicht zwingend angegeben werden.

Eine Jahresabrechnung muss nicht nur die Einnahmen und Ausgaben des Jahres darstellen, sondern auch den sich daraus ergebenden Saldo.

Hält der Verwalter die Instandhaltungsrücklage nicht vom Hausgeldkonto getrennt, muss sich aus der Abrechnung ergeben, welche Guthaben aus dem Hausgeldkonto der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen sind.

Eine Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Grund für Ihre Erhebung angegeben wird. Ein pauschaler Hinweis auf einen Liquiditätsengpass genügt jedenfalls nicht.
AG Mülheim a. d. Ruhr, AZ: 23 C 3/21, 02.03.2021
Soll der Verwalter die Jahresabrechnung nur vorlegen, um den Wohnungseigentümern die Beschlussfassung über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung von Vorschüssen zu ermöglichen, und wird deshalb nur die Erstellung des Zahlenwerks verlangt, ist die Aufstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung, auf die § 637 Abs. 3 BGB anzuwenden ist.

Zu den erforderlichen Aufwendungen zum Zwecke der Nacherfüllung, die danach zu ersetzen sind, können auch Rechtsanwaltskosten gehören.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 290/19, 26.02.2021
Ein Beschluss über die Jahresabrechnung (§ 28 WEG) entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er nicht hinreichend bestimmt ist.

Gab es zwei Versionen der Abrechnung, wobei die spätere Version die frühere nicht vollständig, sondern nur teilweise ersetzte, bleibt völlig unklar, was beschlossen wurde und damit Gegenstand der beschlossenen Abrechnung war.
LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 127/19, 25.02.2021
Ein Eigentümer, der für einn Beschluss gestimmt hat, verliert hierdurch nicht sein Recht zur Anfechtung.

Eine Abrechnung, die nicht nach den Soll-Vorauszahlungen des Wirtschaftsplanes, sondern nach den tatsächlich geleisteten Zahlungen erstellt wird, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
AG Bottrop, AZ: 20 C 1 /20, 15.01.2021
Eine Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie einer Schlüssigkeitsprüfung nicht standhält, ohne dass es auf andere Mängel noch ankommt.

Ein Instandsetzungsbeschluss, der nicht eindeutig erkennen lässt, ob es sich um einen Grundlagenbeschluss handelt oder einen Ausführungsbeschluss der Instandsetzungsmaßnahme handelt, ist nichtig.

Es ist zulässig, einen Wirtschaftplan für das bereits abgeschlossene Vorjahr zu beschließen (sehr str.).
AG Bochum, AZ: 94 C 11/20, 12.11.2020
Eine Jahresabrechnung besteht aus einer geordneten und übersichtlichen, inhaltlich zutreffenden Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben für das entsprechende Wirtschaftsjahr.

Es dürfen nur Zahlungen berücksichtigt werden, die in dem betreffenden Wirtschaftsjahr dem Konto zugeflossen sind.

Gemäß § 28 Abs. 1 S. 1 WEG ist ein Wirtschaffsplan für ein Kalenderjahr aufzustellen. Für eine von diesen gesetzlichen Vorgaben abweichende Beschlussfassung fehlt der Eigentümergemeinschaff die Beschlusskompetenz.

Ein Beschluss, der nicht erkennen lässt, ob die Hausverwaltung wiedergewählt werden sollte oder die bereits erfolgte bestellugn bestätigt werden sollte, ist nichtig.
AG Bottrop, AZ: 20 C 7/20, 21.08.2020
Ein Wohnungseigentümer kann eine veränderte Abrechnung mit einem für ihn günstigeren Ergebnis nur erreichen, wenn er zuvor dafür sorgt, dass die für fehlerhaft gehaltene Abrechnung nicht bestandskräftig wird, folglich eine neue Abrechnung über die Jahresabrechnung und die Beschlussfassung hierüber verlangen.

Diese kann ggf. mit der Beschlussersetzungsklage (§ 21 Abs. 8 WEG) durchgesetzt werden.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 178/19, 10.07.2020
Die Gesamtabrechnung muss alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des jeweiligen Abrechnungsjahres enthalten.

Daher müssen auch die Ausgaben für Instandsetzungsmaßnahmen, die aus der Rücklage finanziert werden, in der Jahresabrechnung als Ausgaben eingestellt werden.

Eine Einzelabrechnung ist nichtig, wenn sie einen unzutreffenden Saldo ausweist.
LG Dortmund, AZ: 1 S 169/19, 09.07.2020
Die Nachhaftung des Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens Wohnungseigentümerin ist, erstreckt sich auf Beitragspflichten, die auf nach seinem Ausscheiden von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüssen beruhen; auch insoweit handelt es sich um Altverbindlichkeiten i.S.v. § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 250/19, 03.07.2020
Eine bereits übermittelte, aber noch nicht beschlossene Jahresabrechnung ist rechtlich bedeutungslos.

Es gehört zu den Pflichten eines Verwalters, die Einzahlung der Hausgeldzahlungen durch die Eigentümer zu überwachen und Rückstände einzufordern; dies gilt auch in Bezug auf etwaige Hausgeldrückstände, die noch aus der Zeit vor der Verwalterbestellung stammen.
AG Essen-Steele, AZ: 21 C 34/18, 17.06.2020
Eine Jahresabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen aus sich heraus verständlich sein.

Es genügt nicht, dass sich das maßgebende Zahlenwerk und die Schlüssigkeit der Rechnung für den Eigentümer erst aufgrund einer erläuternden Darstellung des Verwalters erschließt.

Ein Beschluss, der Wohnungseigentümer zum Winterdienst verpflichtet, ist nichtig.
AG Oberhausen, AZ: 34 C 87/19, 03.06.2020
Ausgaben für nicht im Anschaffungsjahr verbrauchten Brennstoff (Heizöl) sind in dem (Folge-)Jahr, in dem sie verbraucht werden, in der Abrechnung jenes Jahres nach Maßgabe der HeizkostenV auf die Wohnungseigentümer zu verteilen.

Entnahmen aus der Rücklage sind in die Gesamtjahresabrechnung als Ausgaben einzustellen und in den Einzelabrechnungen mit einer fiktiven Verteilung mit der Beschreibung "aus Rücklage finanziert" mit 0,00 € einzustellen.
LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 6/19, 28.05.2020
Sind Renovierungskosten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert worden, handelt es sich dabei gleichwohl um Ausgaben, die zu den übrigen Kosten in die Jahresabrechnung addiert und eingestellt werden müssen.

Selbst bei wirksamer Beschlussfassung über eine lnstandhaltungsmaßnahme kann die Auswahl eines Fachunternehmens nicht auf den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig.
LG Dortmund, AZ: 1 S 37/20, 20.04.2020
Die Wahl eines nur aus zwei Mitgliedern bestehenden Beirats verstößt gegen die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und ist wegen Gesetzeswidrigkeit anfechtbar. § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt nämlich, dass der Beirat mit drei Personen zu besetzen ist.

Gem. § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Abschluss des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben aufzustellen. Diese Einnahmen- und Ausgabenrechnung muss geordnet, übersichtlich und für jeden Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich und nachvollziehbar sein.

Es ist zulässig, einen unterjährigen Wirtschaftsplan (hier beginnend zum 01.10.) zu beschließen.
AG Bottrop, AZ: 20 C 24/19, 06.03.2020
§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.

Die Heizkostenverordnung gibt kein festes Abrechnungssystem vor, sondern nur einen Rahmen (vgl. §§ 4, 5, 7, 8 HeizkostenV).

Eine Änderung des von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählten, der Heizkostenverordnung entsprechenden Kostenverteilungsschlüssels kann nicht inzident mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung erfolgen.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 9/19, 15.11.2019
Die vollständige Jahresabrechnung hat neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten auszuweisen.

Darüber hinaus sind in der Bankkontenentwicklung auch sämtliche liquiden Geldabflüsse zu erfassen. Insbesondere muss deutlich werden, ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke, insbesondere aufgrund von Liquiditätsengpässen zur Bestreitung laufender Ausgaben, verwandt worden sind (so auch LG Düsseldorf, Az.: 25 S 63/16).
LG Düsseldorf, AZ: 19 S 39/18, 31.10.2019
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