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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Beschlussfassung einer WEG als Annahme eines Vertragsangebotes mit einem Dritten/ sofortige Annahme i.S.d. § 147 BGB auch nach 6 Monaten ???

AG Nördlingen, AZ: 2 C 532/16, 13.01.2017

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Begehrt ein Hausmeister gegenüber einem WEG-Verwalter eine Erhöhung seiner Vergütung, stellt dies ein Angebot unter Anwesenden dar.

Lässt der Verwalter über das Erhöhungsbegehren die Wohnungseigentümer auf der nächsten Versammlung abstimmen, stellt diese zustimmende Beschlussfassung noch eine sofortige Annahme dar, wenn die Versammlung innerhalb von 6 Monaten erfolgt.

Die Annahme eines Angebots kann als eine Willenserklärung auch durch schlüssiges Verhalten abgegeben werden. Der Umstand, dass der Verwalter diesen erst später umsetzte, hat auf die Wirksamkeit der Annahme keine Auswirkung, wenn durch Übergabe einer Protokoll-Kopie seitens einer Wohnungseigentümerin die Entscheidung der Beklagten auch bekannt gemacht wurde, § 130 Abs. 1 BGB.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des AG Nördlingen ist, um es einmal vorsichtig zu formulieren, abwegig.

Richtig hat das Amtsgericht noch erkannt, dass ein Erhöhungsbegehren der Pauschalvergütung eines Hausmeisterservices gegenüber einem WEG-Verwalter ein Angebot unter Anwesenden ist.

Ob es sich bei einem Vertrag mit einem Hausmeister um ein Dienstvertrag, oder wie das Amtsgericht es angenommen hat, um einen Werkvertrag handelt, sei mal dahingestellt.

Lässt der Verwalter aber über das Erhöhungsbegehren des Hausmeisters erst Monate später auf einer Eigentümerversammlung abstimmen, soll noch eine sofortige Annahme des Erhöhungsverlangen durch die erfolgte Beschlussfassung vorliegen.

Eine solche Rechtsauffassung ist mit dem eindeutigen Wortlaut des § 147 BGB nicht mehr zu vereinbaren.

Hinzu kommt, dass das Amtsgericht der Auffassung ist, das durch die Mitteilung der Beschlussfassung an den Hausmeister durch einen Wohnungseigentümer (!), nicht etwa durch den Verwalter, eine Bekanntgabe der Annahme des Vertragsangebotes gem. § 130 BGB darstellen soll.

Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft können Dritte weder berechtigen, noch verpflichten. Ein solcher Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Insoweit kann ein Beschluss zur Erhöhung einer Vergütung nur als interne Ermächtigung des Verwalters zur Vertragsänderung angesehen werden, die dann durch den Verwalter umgesetzt werden muss.

Setzt der Verwalter den Beschluss nicht um, kann eine Vertragsänderung nicht durch einen Wohnungseigentümer herbeigeführt werden, indem er der dritten Person das Protokoll der Eigentümerversammlung überreicht.

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