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Bauliche Veränderungen am Sondereigentum können nach § 14 Nr. WEG zustimmungspflichtig sein
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 49/16, 18.11.2016
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Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.

Eine solche Maßnahme bedarf der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer.

§ 22 Abs. 1 WEG ist beim Sondereigentum nicht anwendbar, da diese Vorschrift eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums voraussetzt.

Die optische Veränderung eines Bauteils führt nicht schon für sich genommen zu einem Nachteil, den ein anderer Wohnungseigentümer abwehren könnte. Ein solcher Nachteil entsteht vielmehr erst dann, wenn die Veränderung des einzelnen Bauteils auch zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes führt.

Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.

Bei der Feststellung des Gesamteindrucks des Gebäudes vor der zu beurteilenden baulichen Maßnahme sind auch bis dahin vorgenommene bauliche Veränderungen an dem Gebäude zu berücksichtigen. Dafür spielt es keine Rolle, ob sie auf Maßnahmen einzelner Wohnungseigentümer oder auf Maßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zurückgehen. Die Berücksichtigung solcher Veränderungen hängt nicht davon ab, ob sie als solche mit der zu beurteilenden baulichen Maßnahme gleichzusetzen sind. Entscheidend ist vielmehr, ob sie den optischen Gesamteindruck des Gebäudes verändert haben; so kann es sich auch verhalten, wenn sie von der Straßenseite aus nicht zu sehen sind.

Erfolgt die Entfernung des Dachvorbaus auf dem Dachgarten des Beklagten nicht auf dessen Entschluss, sondern deshalb, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft das Dach saniert und dabei nicht nur Form und Gestalt des Dachaufbaus, sondern mit diesem auch die konstruktiven Vorgaben für die Wiedererrichtung des Dachvorbaus verändert hat, ist § 22 Abs. 2 und 3 WEG analog anzuwenden.

Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.

Bei der Anwendung von § 22 Abs. 2 und 3 WEG auf solche Maßnahmen am Sondereigentum ist freilich zu beachten, dass die Entscheidung über Maßnahmen am Sondereigentum allein bei dem Sondereigentümer liegt, eine modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung gegen den Willen einzelner Wohnungseigentümer aber nur aufgrund von Beschlüssen der Wohnungseigentümer mit der erforderlichen Mehrheit durchgesetzt werden kann.

Zu einem Rückbau des Dachvorbaus ist der Beklagte nicht schon dann verpflichtet, wenn mit seiner Errichtung eine erhebliche bauliche Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes einhergeht. Hinzukommen muss, dass sie entweder schon keine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung ist, oder, andernfalls, dass es dem Beklagten nicht gelingt, bis zum Schluss der neuen mündlichen Verhandlung eine Genehmigung der Wohnungseigentümer durch einen Beschluss mit der für eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung erforderlichen Mehrheit herbeizuführen. Dazu ist ihm nach § 242 BGB in Anlehnung an die Behandlung von vergleichbaren Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (vgl. dazu: Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 220/12, BGHZ 197, 274 Rn. 5) durch angemessene Gestaltung des Verfahrens ggf. Gelegenheit zu geben.
Die Entscheidung des BGH ist schon ganz harte Kost.

Zutreffend weist der Senat darauf hin, dass bei Baulichen Veränderungen am Sondereigentum § 22 WEG nicht gilt, sondern § 14 Nr. 1 WEG.

Erfolgen die baulichen Veränderungen am Sondereigentum aufgrund einer zuvor beschlossenen und durchgeführten Instandsetzung am Gemeinschaftseigentum, sind ist § 22 Abs. 2 und 3 WEG analog anzuwenden, mit der Folge, dass eine Zustimmung dieser modernisierenden Instandsetzung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.

Der Hammer kommt zum Schluß:

Liegt bis zur Revisionsentscheidung des BGH aber noch keine solche Zustimmung vor, gebietet es § 242 BGB, dass der BGH das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverweist, damit der betroffene Sondereigentümer die Zustimmung nachholen kann, wozu ihm das Berufungsgericht vor erneuter Terminierung eine angemessene Zeit einräumen muss.

Damit hebt der BGH eine richtige Entscheidung des Berufungsgericht auf, um dem Beklagten die Gelegenheit zu geben, eine bis zur Revisionsinstanz nicht vorliegende Zustimmung nachzuholen und somit letztlich ein schoin verlorenes Verfahren noch zu gewinnen.
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
Keywords: Rechtsanwalt Frank Dohrmann Bottrop beeinträchtigung Beseitigungsanspruch