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Einzelner Wohnungseigentümer kann Verwalter nicht auf Schadensersatz verklagen; §§ 21, 27 WEG
LG Berlin, AZ: 55 S 235/17, 25.09.2018
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Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nicht befugt, einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch im eigenen Namen gegen den amtierenden oder ausgeschiedenen Verwalter geltend zu machen.

Der einzelne Wohnungseigentümer, dem an der gerichtlichen Durchsetzung eines seiner Ansicht der Gemeinschaft zustehenden Anspruchs gegen den Verwalter gelegen ist, ist daher gehalten, einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft herbeizuführen.

Hält die Gemeinschaft einen Anspruch gegen den Verwalter für nicht gegeben oder die gerichtliche Durchsetzung aus sonstigen Gründen für nicht angezeigt, so ist dies für den einzelnen Wohnungseigentümer grundsätzlich verbindlich.

Ihm bleibt die Möglichkeit, auf gerichtlichem Wege eine Beseitigung des Beschlusses zu betreiben, wenn dieser seinem Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf eine rechtmäßige und interessengerechte Verwaltung widerspricht. Die Umständlichkeit dieser Verfahren muss im Interesse der Gemeinschaftsbelange hingenommen werden (BGH v. 15.12.1988 - V ZB 9/88).

Ein Wohnungseigentümer wird allenfalls erreichen können, dass die Kammer der amtierenden Verwalterin aufgibt, die Schadensersatzansprüche im Namen der Gemeinschaft zu verfolgen.

Vorrangig zuständig sind insoweit entweder der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Satz 2 WEG oder die Eigentümerversammlung nach § 21 Abs. 3 WEG.

Hat aber die Gemeinschaft im Hinblicke auf eine Verwaltungsangelegenheit eine Entscheidung getroffen, steht schon dieser Umstand einer Befugnis eines Wohnungseigentümers zur Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG entgegen.
Das LG Berlin zeigt noch einmal die Grenzen auf, denen ein einzelner Wohnungseigentümer ausgesetzt ist, wenn er gegen die aktuelle oder frühere Hausverwaltung (berechtigte) Schadensersatzansprüche durchsetzen möchte.

Ohne Mehrheitsbeschluss ist dies faktisch nicht möglich. Die Ersetzung eines solchen Beschlusses durch das Gericht dürfte kaum erfolgversprechend sein, da ungeachtet der irgendwann eintretenden Verjährung der Schadensersatzansprüche gegen den verwalter während des erforderlichen Vorverfahrens gegen die übrigen Wohnungseigentümer, wird man der Mehrheit der Wohnungseigentümer ein Ermessen bei der Frage der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen zugestehen müssen.

Dieses Ermessen darf auch das Prozess- und Kostenrisiko eines Haftungsprozesses berücksichtigen, was letztendlich einen Erfolg der Ersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG auf ganz wenige Sonderfälle beschränken dürfte.
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
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