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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Nicht wirksam bestellter Verwalter kann in Prozessstandschaft der WEG klagen, §§ 21 Abs. 3 und 5 WEG

BGH Karlsruhe, AZ: VII ZR 206/07, 28.05.2009

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Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem sie ihren vermeintlichen Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung von das Gemeinschaftseigentum betreffenden Gewährleistungsansprüchen ermächtigt, ist interessengerecht auszulegen. Handelt es sich bei dem vermeintlichen Verwalter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nicht wirksam zum Verwalter bestellt werden kann (BGH, Beschlüsse vom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 271 f. und vom 26. Januar 2006 - V ZB 132/05, NJW 2006, 2189), ist der Beschluss dahin auszulegen, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ermächtigt wird.

Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss auch einen Dritten, der nicht ihr Verwalter ist, zur Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigen (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juni 2005 - V ZR 235/04 , NJW 2005, 2622 = MDR 2005, 1279; Staudinger/Bub, BGB , 12. Aufl., § 27 WEG Rdn. 28, 34).

Die Prozessstandschaft der GbR war berechtigt. Sie hatte auf der Grundlage der vermeintlichen Verwalterstellung ein eigenes rechtliches Interesse an der Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Nach der Auffassung des 7. Senats kann auch ein faktischer WEG-Verwalter, der rechtlich nicht zum Verwalter gewählt werden kann, gleichwohl ermächtigt werden, in Prozessstandschaft für die WEG Ansprüche geltend machen. Im Grundsatz ist dieser Entscheidung zuzustimmen, denn die wirksame Wahl eines Verwalters und die Ermächtigung zu einer Klage in Prozessstandschaft sind streng voneinander zu unterscheiden.

Allerdings hat der für WEG-Angelegenheiten zuständige 5. Senat (BGH V ZR 145/10) in einer neueren Entscheidung festgestellt, dass der WEG-Verwalter seit der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr in Prozessstandschaft der WEG klagen kann.

Es ist davon auszugehen, dass auch der 7. Senat sich künftig dieser Auffassung anschließen wird.

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