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Wohnungseigentümer kann Aufwendungn für die Gemeinschaft auch in Zweier-Gemeinschaft nicht gegen den einzelnen Wohnungseigentümer geltend machen; § 9a Abs. 4 WEG
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 92/21, 25.03.2022
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Ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat, kann von den anderen Eigentümern auch dann keine unmittelbare (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen, wenn er später aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist; das gilt auch bei einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft (Fortführung von Senat, Urteil vom 25. September 2020 - V ZR 288/19, NZM 2021, 146).

Der ausgeschiedene Wohnungseigentümer muss sich daher an die Gemeinschaft als Schuldnerin seiner Ersatzforderung halten und ggf. die Vollstreckung gegen diese betreiben. Die Durchsetzung von Ansprüchen gegen die GdWE ist trotz des damit - insbesondere bei fehlender Finanzausstattung der Gemeinschaft - einhergehenden Aufwands weder aussichtlos noch unzumutbar.

Ist die Gemeinschaft nicht mit Finanzmitteln ausgestattet und fehlen Beschlüsse über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen oder die Erhebung einer Sonderumlage, kann der Gläubiger den Anspruch der Gemeinschaft gegen ihre Mitglieder auf ordnungsmäßige Verwaltung, insbesondere durch Beschlussfassungen über die Zuführung von Mitteln an die Gemeinschaft, oder aber deren Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Pflichten der Mitglieder im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Finanzausstattung der Gemeinschaft pfänden.

Außerdem hat es jeder Wohnungseigentümer in der Hand, noch vor der Veräußerung seiner Einheit - ggf. anwaltlich beraten - die Erstattung seiner Aufwendungen in der für die Mitglieder der Gemeinschaft vorgegebenen Weise zu verfolgen, also durch Beschlussanträge und ggf. Beschlussersetzungsklagen für eine ordnungsgemäße Finanzausstattung der Gemeinschaft zu sorgen. Zudem steht es ihm offen, geeignete Vereinbarungen mit seinem Erwerber zu treffen, um letztlich den von ihm erstrebten Ausgleich zu erreichen.
Die BGH-Entscheidung begründet weitere Gefahren insbesondere für verwalterlose zerstrittene Wohnungseigentümer, wenn einzelne Wohnungseigentümer ohne Wirtschaftsplan Verpflichtungen der Gemeinschaft erfüllen. Ein Ausgleich gegenüber dem Miteigentümer ist nicht mehr möglich, so dass u.U. ein besonders aufwendiges Verfahren gegen die Gemeinschaft geführt werden muss, um eine Erstattung der getätigten Aufwendungen zu erhalten.
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
Keywords: Rechtsanwalt Frank Dohrmann Bottrop