Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Wird dem Mieter einer gewerblichen Einheit durch umfangreiche Bauarbeiten die vertragsgemäße Nutzung der angemieteten Räume entzogen, stellt diese Gebrauchsentziehung eine zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigende Pflichtverletzung der Beklagten dar, auch wenn es sich bei den Arbeiten überwiegend um Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Schaffung neuen Wohnraums handelt, für die grundsätzlich gemäß § 554 BGB eine Duldungspflicht des Mieters bestehe.

Zwar handelt es sich bei den Umbauarbeiten überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen und um Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB, die der Mieter grundsätzlich dulden muss. Dies gilt jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht, wenn die Maßnahmen insbesondere unter Berücksichtigung der vorzunehmenden Arbeiten für ihn eine Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind.

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages ist nicht deshalb unwirksam, weil zum Zeitpunkt der Kündigung mangels begonnener Bauarbeiten noch keine Gebrauchsentziehung vorgelegen hat.

Im Hinblick auf einen sicher bevorstehenden Beginn von Baumaßnahmen bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB keiner vorherigen Abmahnung oder Fristsetzung.

Der Mieter hat ferner gemäß § 536 a BGB einen Anspruch auf Ersatz des ihnen durch die außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens.
BGH, Urteil vom 31.10.2012, Az.: XII ZR 126/12