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Begehrt ein Wohnungseigentümer eine Änderung der in der Teilungserklärung festgeschriebene Verwaltervergütung, kann er sein Rechtsschutzziel nicht ohne einen Angriff auf diese Bestimmungen in der Teilungserklärung erreichen.

Bei der Errichtung der Teilungserklärung war davon auszugehen, daß - wie es in einer Eigentümergemeinschaft normalerweise der Fall ist - die große Mehrheit der Eigentümer ihre Hausgelder pünktlich und vollständig zahlen würde.

Man hat Vorkehrungen getroffen für den Fall, daß einzelne Eigentümer säumig sein würden - eben dadurch, daß man dem Verwalter eine zusätzliche pauschale Sondervergütung für solche Einzelfälle zusprach und damit zugleich ein warnendes Signal an den Rest der Eigentümergemeinschaft setzte, in ihrer Zahlungsmoral nicht nachzulassen.

Keinesfalls war aber daran gedacht, mit den Säumniszuschlägen dem Verwalter ein dauer- und namhaftes zusätzliches finanzielles Standbein zu verschaffen. Der Verwalter sollte für das laufende Geschäft mit der "einfachen" Vergütung honoriert werden und für die Rechtsverfolgung gegenüber einzelnen Säumigem einen Zuschlag erhalten.

Ist dieses Verhältnis jedoch völlig auf den Kopf gestellt, weil der Verwalter aus Säumniszuschlägen mehr erhält, als er an regulären Verwaltergebühren vereinnahmt, weil der Regelfall nicht mehr der pünktliche Hausgeldzahler, sondern der Nichtzahler ist, sind die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anwendbar.

Das Gericht kann und muß sich auf die Feststellung beschränken, daß die Vorschriften in dieser Form jedenfalls nicht mehr angewendet werden dürfen. Was an ihre Stelle tritt - etwa geringere Säumniszuschläge, ein erfolgsabhängiges Zusatzhonorar für die Beitreibung ausstehender Hausgelder oder eine andere Formel - bleibt Sache der Eigentümergemeinschaft im allgemeinen und der mit Mehrheit beschließenden Eigentümerversammlung im besonderen.