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§§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, 1004 BGB

Unterlassungsansprüche können nur noch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (vgl. BGH, V ZR 86/21).

Der einzelne Wohnungseigentümer kann, wenn die Gemeinschaft es ablehnt, gegen die zweckwidrige Nutzung vorzugehen, gem. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ein Anspruch auf Einschreiten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen und diesen notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage durchsetzen.

Das WEMoG hat zwar nichts daran geändert, dass der einzelne Eigentümer (weiterhin) Ansprüche nach § 1004 Abs. 1 BGB wegen der Beeinträchtigung des räumlichen Bereichs seines Sondereigentums gegen andere Wohnungseigentümer hat und hierfür auch prozessführungsbefugt ist.

Prozessführungsbefugnis muss jedoch zwischen der Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums i.S.v. § 1004 Abs. 1 BGB und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG und der Abwehr einer behaupteten Verletzung von Binnenrecht durch zweckwidrigen Gebrauch unterscheiden werden.

Die Überlegung, das aus dem Gesellschaftsrecht stammende Institut der actio pro socio auf die Wohnungseigentümergemeinschaft zu übertragen und dem einzelnen Eigentümer damit das Recht einzuräumen, unmittelbar für die Gemeinschaft zu klagen, ist abzulehnen, da hierdurch die Intention des WEMoG, Ansprüche bei der Gemeinschaft zu bündeln, umgangen würde (vgl. LG Frankfurt, 2-13 S 155/19).

Dies gilt auch, wenn es sich um eine verwalterlose Zweiergemeinschaft handelt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2021 - 2-13 S 46/20).

Zwar ist, wenn der Verband den Unterlassungsanspruch gerichtlich durchsetzen soll, grundsätzlich ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig.

Der einzelne Eigentümer kann seinen Anspruch aus § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, wenn ein Beschluss - wie oft bei (zerstrittenen) Zweiergemeinschaften - nicht gefasst wurde, jedoch mittels einer Beschlussersetzungsklage gegen den Verband der Eigentümergemeinschaft durchsetzen.

Auch kann sich der einzelne Eigentümer mittels einer Klage zur Einberufung eine Eigentümerversammlung ermächtigen lassen (§ 24 Abs. 3 WEG) und auf dieser einen entsprechenden Beschlussantrag stellen. Der andere Eigentümer könne die Beschlussfassung nicht blockieren, weil er gem. § 25 Abs. 4 Var. 2 WEG nicht stimmberechtigt ist, da es um die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn geht.

Auch in einer Zweiergemeinschaft kann ein Wohnungseigentümer die Beseitigung einer von dem anderen Wohnungseigentümer rechtswidrig herbeigeführten baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Verjährung entsprechender Beseitigungsansprüche nicht selbst vornehmen, sondern eine solche nur im Wege der Beschlussersetzungsklage durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erreichen.