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Bei allen größeren Instandsetzungsmaßnahmen (ab 3.000,00 EUR) sind mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen, die vergleichbar sind oder aufgrund der Bepreisung der einzelnen Leistungen vergleichbar gemacht werden können.

Es ist die Aufgabe der Hausverwaltung, für das Vorliegen von drei Vergleichsangeboten in der Eigentümerversammlung zu sorgen.
AG Dinslaken, AZ: 35 C 3/20, 23.07.2020
Für eine Klage auf Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung ist regelmäßig die Hälffe des Wertes der Tagesordnungspunkte maßgeblich, über die auf der erstrebten Eigentümerversammlung entschieden werden soll.

Es sind nicht zwei gesonderte Streitwerte für den Tagesordnungspunkt,,Wahl eines Verwalters" sowie den Tagesordnungspunkt,,Abschluss eines Verwaltervertrages" festzusetzen.
LG Dortmund, AZ: 9 T 192/20, 10.07.2020
Die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen findet grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters statt, der dafür auf Verlangen des Eigentümers zumindest zeitnahe Termine anzubieten und einzuhalten hat.

Der pauschale Hinweis der Verwaltung, dass die Einhaltung ,,sämtlicher Hygienevorgaben" aufgrund des Corona-Virus bei einer Belegeinsicht nicht gesichert werden könne, lässt nicht erkennen, auf welche Vorschriften sie sich bezieht und welche Bemühungen sie unternommen hat, diese einzuhalten.
AG Geislingen a. d. Steige, AZ: 1 C 172/20 WEG, 06.07.2020
Eine bereits übermittelte, aber noch nicht beschlossene Jahresabrechnung ist rechtlich bedeutungslos.

Es gehört zu den Pflichten eines Verwalters, die Einzahlung der Hausgeldzahlungen durch die Eigentümer zu überwachen und Rückstände einzufordern; dies gilt auch in Bezug auf etwaige Hausgeldrückstände, die noch aus der Zeit vor der Verwalterbestellung stammen.
AG Essen-Steele, AZ: 21 C 34/18, 17.06.2020
Eine Jahresabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen aus sich heraus verständlich sein.

Es genügt nicht, dass sich das maßgebende Zahlenwerk und die Schlüssigkeit der Rechnung für den Eigentümer erst aufgrund einer erläuternden Darstellung des Verwalters erschließt.

Ein Beschluss, der Wohnungseigentümer zum Winterdienst verpflichtet, ist nichtig.
AG Oberhausen, AZ: 34 C 87/19, 03.06.2020
Die Regelung betriebsverfassungsrechtlicher Fragen iSd. § 1 Abs. 1 TVG, zu denen auch Bestimmungen gehören, die die Errichtung einer Vertretung für Arbeitnehmer des Flugbetriebs vorsehen und die Beziehungen zwischen dieser Interessenvertretung und dem Arbeitgeber näher ausgestalten, kann in einem Tarifvertrag nur durch Bestimmungen erfolgen, denen Rechtsnormcharakter zukommt.
BAG Erfurt, AZ: 1 AZR 402/19, 19.05.2020
Zur ordnungsgemäßen Beschlussfassung einer Indstandsetzungsmaßnahme ist es erforderlich, Vergleichsangebote bereits mit der Einladung den Wohnungseigentümern bekanntzugeben.

Denn es ist einem Wohnungseigentümer nicht zuzumuten, dass er unter dem Druck der Eigentümerversammlung drei Vergleichsangebote, die ihm erstmals in der Versammlung vorgelegt werden, sogleich überprüft, um dann im unmittelbaren Anschluss Beschluss zu fassen.
LG Dortmund, AZ: 1 S 9/20, 15.05.2020
Sind Renovierungskosten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert worden, handelt es sich dabei gleichwohl um Ausgaben, die zu den übrigen Kosten in die Jahresabrechnung addiert und eingestellt werden müssen.

Selbst bei wirksamer Beschlussfassung über eine lnstandhaltungsmaßnahme kann die Auswahl eines Fachunternehmens nicht auf den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig.
LG Dortmund, AZ: 1 S 37/20, 20.04.2020
Die Eingruppierung einer Servicekraft bei einem Gericht der Bundesländer erfolgt im Bereich des TV-L grundsätzlich nach EG 6 der Entgeltordnung Anlage A Abschnitt 12.1 zum TV-L.
LAG Berlin, AZ: 2 Sa 1810/19, 13.03.2020
Bei Wohngeldklagen der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer ist der Verwalter nicht zugleich auch Zustellungsbevollmächtigter gegen den beklagten Wohnungseigentümer gen. § 45 WEG.

Wurde ein ergangenes Urteil nicht wirksam zugestellt und soll mit dem Rechtsmittel nur der Rechtsschein eines Urteils beseitigt werden, hängt eine dahingehende klarstellende Entscheidung des Rechtsmittelgerichts nicht vom Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen eines echten Rechtsmittelverfahrens ab.
LG Bamberg, AZ: 41 S 32/19, 13.03.2020
Die Wahl eines nur aus zwei Mitgliedern bestehenden Beirats verstößt gegen die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und ist wegen Gesetzeswidrigkeit anfechtbar. § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt nämlich, dass der Beirat mit drei Personen zu besetzen ist.

Gem. § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Abschluss des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben aufzustellen. Diese Einnahmen- und Ausgabenrechnung muss geordnet, übersichtlich und für jeden Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich und nachvollziehbar sein.

Es ist zulässig, einen unterjährigen Wirtschaftsplan (hier beginnend zum 01.10.) zu beschließen.
AG Bottrop, AZ: 20 C 24/19, 06.03.2020
Ein gewerblich tätiger Hausverwalter muss im Falle einer Ortsabwesenheit sicherstellen, dass ihn oder einen Vertreter rechtsgeschäftlich bedeutsame Erklärungen erreichen. Hierzu gehört auch, dass niedergelegte Postsendungen abgeholt werden können.
AG Mülheim a. d. Ruhr, AZ: 35 C 69/19, 05.03.2020
Untergemeinschaften sind keine selbstständigen Tochterverbände, sondern nur ein Teil der Gesamtgemeinschaft. Rechts- und Parteifähig ist ausschließlich die Gesamtgemeinschaft, nicht jedoch die Untergemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Kosten des Rechtsstreits sind der Verwalterin der Wohnungseigentumsgemeinschaft als Veranlasserin aufzuerlegen, wenn diese die Existenz der Untergemeinschaft im Rechtsstreit behauptet und ist, wenn der nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG erforderliche Beschluss nicht vorliegt, als Veranlasserin des unzulässigen Verfahrens anzusehen.
OLG Brandenburg, AZ: 2 U 132/18, 10.02.2020
Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt werden.

Die Klage auf Bestellung eines Verwalters durch das Gericht ist nur dann zulässig, wenn ihr der Versuch vorausgegangen ist, eine Verwalterbestellung durch die Gemeinschaft zu erreichen.

Dazu wäre ferner erforderlich, dass die Parteien dem Gericht geeignete Verwalter nebst den Verwaltervertragskonditionen bekanntgeben.
AG Essen-Borbeck, AZ: 24 C 69/19, 06.02.2020
Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen.

Es reicht regelmäßig nicht aus, den Wohnungseigentümern die Namen der zur Wahl stehenden Bewerber und deren Angebote oder die Eckdaten der Angebote erstmals in der Eigentümerversammlung vor der Verwalterwahl bekannt zu geben.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 110/19, 24.01.2020
Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig.

Infolgedessen sind Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 43/19, 13.12.2019
Wird ein Wohnungseigentümer oder sein Vertreter zu Unrecht von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Der vorschnelle Ausschluss eines Miteigentümers bzw. dessen Vertreter von der Teilnahme, ohne sich zuvor über den Inhalt der Teilungserklärung vergewissert zu haben, stellt eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung des Verwalters dar, so dass dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits gem. § 49 WEG aufzuerlegen sind.
AG Duisburg-Ruhrort, AZ: 28 C 27/19, 27.11.2019
Die Gemeinschaft kann im Einzelfall bei aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen im Sondereigentum einen Eigentümer auf eigene Feststellungen zur Klärung der in seinem Bereich aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen verweisen.

Eine Jahresabrechnung ohne korrekte Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage entspricht nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, da die Schlüssigkeitsprüfung der Jahresabrechnung beeinträchtigt ist.

Ist die vom Verwalter vorgelegte und genehmigte Jahresabrechnung fehlerhaft, löst dies bereits als solches die Kostenhaftung des Verwalters aus.
AG Hamburg-Mitte, AZ: 22a C 73/18, 22.10.2019
Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen.

Er hat, weil er für und im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer tätig geworden ist, einen Ersatzanspruch jedenfalls unter dem Gesichtspunkt einer Geschäftsbesorgung (§ 675 Abs. 1, § 670 BGB).

Das Risiko einer abweichenden Beurteilung durch das Prozessgericht ist dem Verwalter nicht zuzuweisen.

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eine Weisung der Wohnungseigentümer darüber einzuholen, ob er die Zustimmung nach § 12 WEG versagen soll.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 188/18, 18.10.2019
Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs.

Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussmängelverfahren, können sie ihm im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Weisungen für die Prozessführung erteilen.

Von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht umfasst ist hingegen ein Beschluss, der es den Wohnungseigentümern untersagt, in dem Prozess für sich selbst aufzutreten und von dem Mehrheitsbeschluss abweichende Prozesshandlungen vorzunehmen.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 286/18, 18.10.2019
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