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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Keine Vorbefassung der Eigentümer mit einer Sanierungsmassnahme, wenn der Beschluss mangels Beschlussfähigkeit für nichtig erklärt wird; §§ 21 Abs. 1, 8, 23 Abs. 4 WEG

AG Hamburg-Altona, AZ: 303b C 1/13, 15.05.2013

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Ein Eigentümer, der auf einer Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung über eine Schimmelbehebung in seinem Sondereigentum begehrt, welche vom Gemeinschaftseigentum verursacht ist, kann nicht auf Beseitigung des Mangels klagen, wenn ein gefassster Beschluss mangels Beschlussfähigkeit für nichtig erklärt wird, da es insoweit an der Vorbefassung fehlt.

Das Gericht ist grundsätzlich nicht befugt, eigenes Ermessen anstelle desjenigen der Wohnungseigentümer zu setzen, sondern lediglich dazu, einen Beschluss auf Wirksamkeit zu prüfen. Die Ausnahme des § 21 Abs. 8 WEG greift nicht, wenn die Wohnungseigentümer es nicht pflichtwidrig unterlassen oder sich sogar geweigert haben, ihr Ermessen auszuüben.

Eine mangelhafte Isolierung des Sondereigentums eines Eigentümers im Bereich der Küche ist nicht derart dringend zu beheben, dass es angemessen wäre, die vorrangige Zuständigkeit der Wohnungseigentümer zur Reglung der Verwaltung außer Kraft zu setzen.

Ist eine Eigentümergemeinschaft mangels Beschlussunfähigkeit nicht beschlussfähig, wird aber gleichwohl ein Beschluss gefasst, der später wegen fehlender Beschlussfähigkeit für nichtig erklärt wird, liegt hierin keine Vorbefassung der Angelegenheit durch die Gemeinschaft.

Ein Eigentümer ist zunächst gehalten, die Einberufung einer neuen Versammlung zu fordern, um eine wirksame Beschlussfassung zu ermöglichen.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des AG Hamburg-Altona schließt etwas zu weit über das Ziel hinaus. Eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer allein deshalb zu verneinen, weil ein in der Sache nichtiger Beschluss vorliegen soll, überdehnt die Voraussetzungen einer Ersetzung durch das Gericht gem. § 21 Abs. 8 WEG sichtlich. In der Regel ist gar nicht absehbar, ob ein Beschluss nur rechtswidrig oder sogar nichtig ist. Es kann nicht von der Wertung des Gerichts abhängen, ob eine Vorbefassung bei Rechtswidirgkeit anzunehmen ist oder bei Nichtigkeit entsprechend nicht.

Da stellt sich die Frage, wie lange ein Eigentümer auf die Instandsetzungsmassnahme warten soll und was er alles unternehmen muss, um eine ordnungsgemäße Verwaltung durchsetzen zu können.

Im vorliegenden Verfahren war besonders aufstoßend, dass das Amtsgericht bei fehlender Beschlussfähigkeit der Versammlung eine Nichtigkeit angenommen hatte, obwohl nach einhelliger Rechtsprechung - wie auch die von dem Amtsgericht Altona selber zitierte Entscheidung des OLG Düsseldorf (3 Wx 536/93) - eine Beschlussfassung trotz fehlender Beschlussfähigkeit nur die Rechtswidrigkeit und nicht die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge hat, so dass selbst nach Auffassung des Amtsgerichts eine Vorbefassung vorgelegen hätte, wenn das Amtsgericht sich and er bisherigen Rechtsprechung orientiert hätte.

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