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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Zur Vergemeinschaftung von Unterlassungsansprüchen; §§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, 1004 BGB

BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 5/14, 05.12.2014

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Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung.

Richtig ist zwar, dass der Verband die Geltendmachung der Rechte verschleppen kann. Jedem Wohnungseigentümer steht es aber offen, seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung durchzusetzen. Auch ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG); er kann sich schadensersatzpflichtig machen, wenn er dies unterlässt.

Unter welchen Voraussetzungen Störungen des Sondereigentums anzunehmen sind, die von einem Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG nicht erfasst werden und eine eigene Prozessführung des Wohnungseigentümers neben dem Verband erlauben (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 550), kann vorliegend dahinstehen.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des BGH betrifft einen der wundesten Punkte des Wohnungseigentumsrechtes. Die Gemeinschaft kann bestimmte Ansprüche (insb. Duldung von Nutzungsänderungen und baulichen Veränderungen) an sich ziehen und so der Minderheit in der Gemeinschaft die Möglichkeit nehmen, Individualansprüche selber gerichtlich durchzusetzen. Der BGH ist sich zwar der Möglichkeit eines möglichen Missbrauches bewusst, verweist aber auf die Möglichkeit der Beschlussanfechtung des Beschlusses zur Vergemeinschaftung, des Anspruches auf Durchsetzung des ordnungsgemäßen Verwaltung und der Durchsetzung von eventuellen Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter, sollte der Anspruch nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgesetzt werden. Diese "Ersatzansprüche" dürften sich aber nur mit erheblichen Aufwand und Prozessrisiko durchsetzen lassen und in der Regel keinen Erfolg bescheren. Denn wie will ein Eigentümer in einem Folgeprozess ein Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche durchsetzen, wenn das Ausgangsverfahren in einem (für den einzelnen Eigentümer nachteiligen) Vergleich endete, nachdem das Ausgangsgericht zur Herbeiführung einer gütlichen Einigung auf einen völlig offenen Verfahrensausgang hingewiesen hatte, was in der Regel der Fall ist.

Der BGH hat vorliegend offengelassen, ob diese Rechtsauffassung auch dann gilt, wenn das Sondereigentum betroffen ist. Allein der Wertverlust der Eigentumswohnung aufgrund der in der WEG betriebenen Prostitution soll nicht ausreichen. Denn, so der BGH, ebenso wie Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums haben Störungen desselben regelmäßig Einfluss auf den Wert und die Verwertbarkeit des Sondereigentums.

Dabei verkennt der BGH allerdings, dass jeder Eigentümer einen Anspruch auf Mangelbeseitigung besitzt und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen kann und sich die weigernden Wohnungseigentümer darüber hinaus nach Auffassung des BGH (V ZR 9/14) sogar schadensersatzpflichtig machen können.

Es bleibt abzuwarten, wie weit der BGH seine zweifelhafte Rechtsprechung noch ausdehnen wird.

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