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Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung sogar die fristlose Kündigung rechtfertigen.

Der Vermieter ist berechtigt, Zahlungen des Mieters gemäß § 366 Abs. 2 BGB auf die fälligen bzw. älteren Mietschulden anzurechnen. Ist der zu laufenden Zahlungen verpflichtete Mieter im Rückstand, kann nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass er die zuletzt fällig gewordene Rate bzw. eine noch gar nicht fällige Rate bezahlen will.

Der Mieter kann nicht geltend machen, dass ihm hinsichtlich der Miete für einen Monat die Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320 BGB) zugestanden habe. Denn für die Beantwortung der Frage, ob eine Schuld fällig ist im Sinne von § 366 Abs. 2 BGB, ist es allein entscheidend, ab welchem Zeitpunkt der Gläubiger die Leistung verlangen kann.

Es kommt dagegen nicht darauf an, ob die Forderung einredebehaftet ist. Eine Forderung kann deshalb nur dann unberücksichtigt bleiben, wenn der Schuldner tatsächlich die Einrede erhoben hat.

Bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete kann das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit.

Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch abschließend Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat.

Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten.