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Ein Verwaltervertrag unterliegt nach allgemeinen Grundsätzen der Vertragskontrolle der §§ 305 ff. BGB.

Die Bevollmächtigung von Eigentümern zum Abschluss eines Verwaltervertrages widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwaltervertrag einer Kontrolle nach § 307 ff. BGB nicht standhält.

Eine Vertragsklausel, welche die Verwalterin von der Beschränkung nach § 181 BGB befreit, ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Auch eine Regelung die dem Verwalter erlaubt bis zu einem geschätzten Aufwand von 2.000,00 € je Einzelfall Sonderfachleute zu beauftragen, ist unangemessen, wenn keine Obergrenze festgelegt ist.

Eine Klausel, die dem Verwalter gestattet Hausreinigungskräfte einzustellen, mit ihnen namens der Gemeinschaft Dienstverträge abzuschließen, diese inhaltlich zu ändern und auch zu kündigen, benachteiligt die Wohnungseigentümer unangemessen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 21 Abs. 1 WEG den Eigentümern. Sie sollen nach dieser gesetzlichen Wertung die wesentlichen Entscheidungen, insbesondere auch in wirtschaftlichen Angelegenheiten, bestimmen und hat diese selbst vorzunehmen.

Ebenfalls einen Verstoß gegen § 307 BGB stellt eine Klausel dar, wonach der Verwalter berechtigt ist, in Teilbereichen Untervollmacht an Sonderfachkräfte zu erteilen.

Die salvatorische Klausel in § 6 (Schlussbestimmung) ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung als Verstoß gegen das Transparenzgebot anzusehen.

Eine Klausel, die für jede Mahnung eine Mahngebühr von 20,00 € netto vorsieht, entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG), da zu den von § 27 Abs. 1 Nr. 4 und 5 WEG umfassten Pflichten auch die Kostenanforderung des Verwalters erfasst ist, so dass hiervon auch Mahnschreiben erfasst sind.

Ein Verwalter ist nicht berechtigt, Sonderhonorare für die Erhebung einer Sonderumlage zu fordern.

Zwar mag in Fällen, in denen die Beschlussfassung über den Verwaltervertrag dahin geht, dass einzelne Wohnungseigentümer zum Abschluss des Vertrages ermächtigt werden, dieser Beschluss nach § 139 BGB dahingehend teilbar sein, dass sich die Ungültigerklärung nur auf Teile der Beschlussfassung bezieht (vgl. dazu Kammer, Urteil vom 24. Juni 2015 - 2-13 S 132/13, mwN), eine derartige Beschränkung der Ungültigerklärung ist aber nicht möglich, wenn wesentliche Teile des Verwaltervertrages einer Prüfung nicht standhalten.

Insoweit bezieht sich die Ungültigerklärung des Beschlusses über den Verwaltervertrag auch auf die Verwalterbestellung (vgl. LG Hamburg ZWE 2015, 461; OLG Köln ZMR 2008, 70), denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter trotz Ungültigkeit des Beschlusses betreffend den Abschluss eines Verwaltervertrages bestellt hätten.