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Verwalter haftet für Kosten eines Anfechtungsverfahrens bei fahrlässig fehlerhafter Beschlussfassung; §§ 14 Nr. 4, 27, 49, WEG, 280 BGB
LG Berlin, AZ: 85 S 98/16, 02.02.2018
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Der Anspruch aus § 14 Nr. 4 WEG kann nach § 10 Abs. 6 S. 3 HS 1 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung gegen einen sich weigernden Wohnungseigentümer gerichtlich geltend gemacht werden; eines gesonderten Beschlusses der Eigentümerversammlung bedarf es hierfür nicht.

Der Verwalter ist verpflichtet, bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen. Eingetretene Verzögerungen können nicht dazu führen, dass die notwendigen Instandsetzungsarbeiten sodann unter Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung beschlossen werden.

Ein gewerblicher Verwalter schuldet aufgrund des Geschäftsbesorgungsvertrages mit den Eigentümern eine Leistung, die den kaufmännischen, rechtlich-organisatorischen und technischen Aufgabenbereich der Verwaltung umfassend abdeckt. Er muss seine Kenntnisse im Wege der Fortbildung aktualisieren.

Dass ein Beschluss über eine größere Instandsetzungsmaßnahme in der Regel nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn zuvor mehrere Kostenangebote eingeholt werden, muss ein Verwalter wissen.

Eine Pflichtverletzung des Verwalters ist typischerweise dann für die Entstehung von Prozesskosten ursächlich, wenn Fehler des Verwalters zur Anfechtung von Beschlüssen führen.

Ein Hinweis des Verwalters auf der Eigentümerversammlung, es seien drei Angebote erforderlich, lassen seinen Fahrlässigkeitsvorwurf nicht entfallen. Die Pflichtverletzung liegt bereits darin, den Beschlussantrag über die Instandsetzung ohne das Vorliegen von drei Angeboten auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung gesetzt zu haben.

Der Verwalter kann bei der Beurteilung der Nichtigkeit eines Beschlusses einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen und darf sich auf den Rat verlassen. Vom Verwalter beauftragte Rechtsanwälte sind nicht dessen Erfüllungsgehilfen, ihn treffen keine Überwachungspflichten, so dass er für deren Pflichtverletzungen nicht einstehen muss.
Die Haftung eines WEG-Verwalters wegen einer fehlerhaften Beschlussfassung bildet in der Rechtsprechungspraxis immer noch die Ausnahme.

Selbst bei schwerwiegenden Verstößen gegen eine gefestigte Rechtsprechung machen die Gerichte selten von § 49 WEG Gebrauch, dem Verwalter die Kosten aufzuerlegen.

Dies hindert die Wohnungseigentümer natürlich nicht, den Verwalter in einem anschließenden Haftungsprozess aus § 280 BGB auf Erstattung der Verfahrenskosten in Anspruch zu nehmen.

Das einzige Risiko eines solchen Vorgehens für die Wohnungseigentümer besteht darin, dass die Gerichte das Verschulden des Verwalters unterschiedlich beurteilen. Eine Haftung kommt nur bei einer (z.T. nur grob) fahrlässigen Pflichtverletzung in Betracht.

Für eine Säumnis des Verwalters, drei Angebote bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen vor der Beschlussfassung einzuholen, hat das LG Berlin nunmehr im Sinne der Wohnungseigentümer entschieden.
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
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