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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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WEG-Verband kann auch individuelle Beseitigungsansprüche einzelner Wohnungswohnungseigentümer an sich ziehen §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG, 1004 BGB, 265, 325 ZPO

OLG Hamm, AZ: 15 Wx 15/09, 05.11.2009

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1. Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB ist als Ausfluss des (Mit-) Eigentums ein Individualrecht, das jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich allein und ohne eine besondere Ermächtigung durch die Eigentümermehrheit geltend machen kann (vgl. BGH NJW 1992, 978).

2. Allerdings ist dem Wohnungseigentümerverband durch § 10 Abs.6 S.3 WEG n.F. –entsprechend dem bisherigen Stand der Rechtsprechung (vgl. etwa BGH NZM 2007, 403ff) - die Möglichkeit eröffnet, die Ausübung sog. gemeinschaftsbezogener Ansprüche durch Mehrbeschluss an sich zu ziehen.

3. Insoweit überlagert die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft, die die Geltendmachung der Ansprüche an sich gezogen und die Angelegenheit damit zu einer Sache der gemeinsamen Verwaltung gemacht hat, die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz der Sondereigentümer und schränkt.

4. Zu bemerken ist allerdings, dass im Einzelfall Konstellationen denkbar sind, in denen nach der Sachlage und/oder den Regelungen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die individuelle Anspruchsverfolgung die Gemeinschaftsinteressen unter dem Gesichtspunkt der Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nicht tangiert (vgl. etwa Kniffka/Koeble, Kompendium d. Baurechts, 3.Aufl. Rdn.284), weshalb eine Überleitung der Verfahrensführungsbefugnis durch Beschluss in diesen Fällen unzulässig wäre.

5. Hat ein einzelner Miteigentümer seinen Anspruch bereits rechtshängig gemacht hat, so sind die §§ 265, 325 ZPO analog anzuwenden.

6. Die Eigentümermehrheit hat die Möglichkeit den einzelnen Miteigentümer, welcher den Titel erstritten hat, zu seiner Durchsetzung zu ermächtigen. Soweit die Mehrheit hingegen Wert auf eine Durchsetzung durch den Verband legt, wird man den Titelinhaber auf der Grundlage des Eigentümerbeschlusses über die gemeinschaftliche Rechtsverfolgung als verpflichtet ansehen müssen, bei der Titelumschreibung mitzuwirken.

7. Die Regelungen über die Einfriedigung (§§ 32 ff NachbG) sind im Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander nicht entsprechend anwendbar.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des OLG Hamm überzeugt nicht. Die analoge Anwendung der §§ 265, 325 ZPO ist doch recht konstruiert und mangels Regelungslücke auch nicht analogiefähig, da § 48 Abs. 1 und 3 WEG ein abschließende gesetzliche Lösung anbietet.

Die Titelumschreibung eines Titels eines einzelnen Eigentümers nach § 727 ZPO per Eigentümerbeschluss ist auch nicht so ganz nachvollziehbar, zumal dieser nach Auffassung des OLG Hamm eigentlich gar nicht in den Besitz eines Titels gelangen dürfte. Wenn dem aber doch so sein sollte, kann die entgegenstehende Rechtskraft wohl keinen Anspruch der Gemeinschaft auf heruasgabe des Titels begründen. Anderenfalls könnte die Gemeinschaft die Vollstreckung an sich ziehen und durch einen Vollstreckungsvergleich mit dem Schuldner die Zwangsvollstreckung letztlich völlig vereiteln.

Immerhin hat der Senat des OLG Hamm selber erkannt, dass im Einzelfall Konstellationen denkbar sind, in denen die individuelle Anspruchsverfolgung die Gemeinschaftsinteressen unter dem Gesichtspunkt der Gestaltung des Gemeinschaftseigentums nicht tangiert, weshalb eine Überleitung der Verfahrensführungsbefugnis durch Beschluss in diesen Fällen unzulässig wäre.

Es ist im Übrigen auch sachgerecht, dem einzelnen beeinträchtigten Wohnungseigentümer die Möglichkeit zur Geltendmachung seines Anspruchs zu erhalten, da sonst in Einzelfällen die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss gegen den Willen der betroffenen Eigentümer die Geltendmachung an sich ziehen könnte, sie aber gleichzeitig aussetzen und so blockieren könnte. Weiter spricht für die Auffassung des Senats, dass der Gesetzgeber nunmehr in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG die Ausübung individueller Beseitigungsansprüche durch den Verband zulässt, deren Geltendmachung den einzelnen Wohnungseigentümern aber nicht gleichzeitig entzieht. Die Gefahr der doppelten Inanspruchnahme des Schuldners kann, so Abramenko (ZMR 2007, 842), nach neuem Recht durch Beiladung der Wohnungseigentümer vermieden werden.

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