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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Zur Erledigung einer Beschlussanfechtung über die Verwalterwahl nach Ausscheiden des Verwalters

OLG Hamm, AZ: 15 W 342/07, 04.03.2008

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Mit dem Ablauf der Amtszeit ist das Beschlussanfechtungsverfahren hinsichtlich der Verwalterwahl in der Hauptsache erledigt (Senat in WE 1996, 33). Denn das Handeln des Verwalters im Rahmen der laufenden Verwaltung wird durch die Aufhebung des Bestellungsbeschlusses nicht unberechtigt, sondern bleibt nach dem Rechtsgedanken des § 32 FGG wirksam (BGH NJW 2007, 645 = WuM 2007, 540, 541; NJW 1997, 2106, 2107). Ebenso werden die Wirksamkeit des Verwaltervertrages und des sich daraus ergebenden Vergütungsanspruchs des Verwalters durch die Ungültigerklärung der Verwalterwahl nicht rückwirkend .beseitigt. Denn dem Verwalter kann billigerweise nicht zugemutet werden, seine Verwalterpflichten ohne gesicherte Grundlage, insbesondere ohne gesicherten Anspruch auf Zahlung der vereinbarten oder der üblichen Vergütung (§ 612 Abs. 2 BGB) zu erfüllen. Daraus folgt, dass die durch die zunächst wirksame Verwalterwahl entstandenen und durch die Verwaltertätigkeit geschaffenen rechtlichen Beziehungen auch im Falle ihrer Ungültigerklärung nicht mehr rückwirkend beseitigt werden können (Senat a.a.O.).

Durch diese Sichtweise wird ein überstimmter Wohnungseigentümer auch nicht rechtlos gestellt. Ihm verbleibt die Möglichkeit im Wege einer einstweiligen Anordnung im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 44 Abs. 3 WEG a.F. eine weitere Tätigkeit des Verwalters zu untersagen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O. § 26 Rn. 214) mit der Folge, dass der vertragliche Vergütungsanspruch des Verwalters nicht besteht (KG a.a.O.).

Im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist deshalb ein nach Eintritt der Erledigung der Hauptsache eingelegtes Rechtsmittel grundsätzlich unzulässig (BGH NJW 1984, 54; NJW 1990, 1418; Senat a.a.O.; Keidel/ Kahl, FG, 15. Aufl., § 19 Rn. 94). Dies kann hier auch nicht damit umgangen werden, dass die Antragsteller hilfsweise einen Antrag auf Feststellung der Rechtswidrigkeit des Eigentümerbeschlusses stellen.

Kommentar von Rechtsanwalt Frank Dohrmann, Bottrop:

Das OLG verweist darauf, dass ein ungeeigenter Verwalter bis zur rechtskräftigen Aufhebung seiner Bestellung wirksam als Verwalter bestellt ist und Vergütungsansprüche besitzt.

Dies lasse sich nur durch einen Antrag gem. § 44 III WEG a.F. verhindern. Da die Entscheidung nach § 44 III WEG a.F. nicht rechtsmittelfähig war und die erstinstanzlichen Richter den Verwalter im Zweifel bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Amt belassen haben, war dieser Rechtsschutz ein stumpfes Schwert.

Eine entsprechende Regelung gibt es seit der Gesetzesreform des WEG nicht mehr, so dass die Vorschriften der §§ 935 ff ZPO gelten. Während das Verfahren nach § 44 III WEG kein eigenständiges Verfahren war, sondern ein "Annex" der Hauptsache, muss ein Verfügungsantrag nach §§ 935 ff ZPO vom Hauptverfahren isoliert geltend gemacht werden. Wegen der schwierigen Beurteilung der Frage der Eilbedürftigkeit und der Vorwegnahme der Hauptsache wird dieser Weg wegen des doppelten Prozessrisikos in Praxis wohl nur selten beschritten werden und sich auf absolute Ausnahmefälle beschränken.

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