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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Unpünktliche Mietzahung als fristloser Kündigungsgrund / Vollstreckungsschutz kann von Zahlung einer Nutzungsentschädigung abhängig gemacht werden, §§ 314 Abs. 3, 543 Abs. 3 BGB; 721 ZPO

KG Berlin, AZ: 8 U 246/11, 17.12.2012

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Für ein gewerbliches Mietverhältnis ist unerheblich, dass die Kündigung mit “Zahlungsverzug” und nicht ausdrücklich mit unpünktlicher Zahlungsweise begründet worden ist. Die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB, welche die Angabe des wichtigen Grundes erfordert, gilt nur für Wohnraummietverhältnisse.

Insbesondere kann eine fortdauernde unpünktliche Zahlungsweise des Mieters eine schwerwiegende Vertragsverletzung und einen wichtigen Grund zur Kündigung darstellen (s. BGH NJW-RR 1997, 203; NJW 2006, 1585, 1586 Tz 13). Insoweit genügt es für eine Kündigung regelmäßig, dass nach einer wegen wiederholter Zahlungsverzögerungen ausgesprochenen Abmahnung (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB) ein weiterer Zahlungstermin nicht eingehalten wird.

Der Kündigungsausspruch muss innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis des Berechtigten vom Kündigungsgrund (§ 314 Abs. 3 BGB) im Rahmen einer Kündigung nach § 543 BGB erfolgen. Die Frist nach § 314 Abs. 3 BGB wird sich regelmäßig in einer Größenordnung von zwei Monaten bewegen, da diese Zeit zur Prüfung und Überlegung des Vermieters, ob eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden soll, grundsätzlich erforderlich und ausreichend erscheint.

§ 721 ZPO erfasst nach seinem Schutzzweck auch gewerbliche Mietverhältnisse, die eine faktische Wohnnutzung zum Gegenstand haben.

Eine nach § 721 ZPO anzuordnende Räumungsfrist kann unter der Bedingung gestellt werden, dass eine Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 BGB) in Höhe der ursprünglichen Miete jeweils rechtzeitig bis zum 15. des dem Verlängerungszeitraum vorangehenden Monats gezahlt worden ist.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Dass ständige unpünktliche Mietzahlungen zur fristlosen Kündigung des Vermieters führen können, ist bekannt.

KG Berlin stellt klar, dass eine fristlose Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnisnahme zu erfolgen hat. Dabei orientiert sich das KG ausschließlich an § 314 Abs. 3 BGB und hält eine Frist von zwei Monaten für noch angemessen. Anders als in früheren Entscheidungen (vgl. KG; Az.: 8 U 66/04) wurde der Rechtsgedanke des § 626 Abs. 2 BGB nicht mehr aufgegriffen.

Ferner wendet das KG den Räumungsschutz auch auf gewerbliche Mietverträge an, wenn sie eine faktische Wohnungsnutzung zum Gegenstand haben. Den Vollstreckungsschutz von einer zu zahlenden Nutzungsentschädigung abhängig zu machen, ergibt sich zwar nicht aus § 721 ZPO, diese Bedingung wird in der Rechtsprechungspraxis jedoch regelmäßig angewandt, um auszuschließen, dass der Vollstreckungsschutz auf Kosten des Vermieters erfolgt.

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