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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Verwalter verzögert Instandsetzung - Verzögerungsschaden kann nur gegen die Gemeinschaft durchgesetzt werden; §§ 18, 27 WEG; 280 BGB

AG Bergisch Gladbach, AZ: 70 C 25/22, 24.11.2022

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Im Falle der Schädigung des Sondereigentums bestehen Schadenersatzansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn die Ursache im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegt.

Der Anspruch richtet sich auch in diesem Fall nicht gegen den Verwalter der Gemeinschaft. Dieser handelt lediglich als Organ, wenn er im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Versicherungsverträge abschließt und sich daraus ergebende Obliegenheiten wahrnimmt.

Ansprüche aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bestehen grundsätzlich nicht. Das Rechtsinstitut des setzt nämlich unter anderem voraus, dass der Dritte schutzbedürftig ist, insbesondere über keine eigenen vertraglichen Ansprüche verfügt.

Da den Wohnungseigentümern gesetzliche Leistungsansprüche aus § 18 Abs. 2 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehen und sie - im Falle eines Schadens - gegenüber der Gemeinschaft gesetzliche Schadensersatzansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB verfolgen können, sind sie nicht schutzbedürftig.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des AG Bergisch Gladbach ist im Ergebnis zutreffend. Die Begründung berücksichtigt leider das Treueverhältnis zwischen den Parteien nicht.

Nach der Rechtsprechung des BGH darf ein Wohnungseigentümer Gebäudeschäden gegen die Gemeinschaft oder deren Mitglieder erst dann geltend machen, wenn die Gebäudeversicherung erfolglos in Anspruch genommen wurde.

Dieses Vorgehen mag mühselig und langwierig sein, wenn Verwalter und Gemeinschaft an der Regulierung nicht mitwirken. Es ist aber der sicherste Weg, so das betroffene Wohnungseigentümer gut beraten sind, sich an der Rechtsprechung des BGH zu halten.

Die Versicherungen verweisen häufig darauf, dass der einzelne Wohnugseigentümer nicht Vertragspartner und somit auch nicht befugt ist, eine Regulierung vorzunehmen. Diese Auffassung wird von der Rechtsprechung bisher aber nicht geteilt.

Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Gebäudeversicherung den Schaden unabhängig davon, ob er im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum entstanden ist, bei Eintritt des Versicherungsfalles regulieren muss.

Auch der Abzug Alt für Neu hat bei der Regulierung gegenüber der Versicherung keine Bedeutung.

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