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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Zur Nichtigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen betreffend Gebrauchsregelungen im Sondereigentum und Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage / Zur zulässigen Änderung der Verteilung der Aufzugskosten; §§ 16 Abs. 3, 4 WEG, 139 BGB

LG Dortmund, AZ: 1 S 133/13, 26.11.2013

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Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, dass zukünftig kleine Reparaturen aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden, ist nichtig.

Eine Beschlusskompetenz folgt nicht aus § 16 Abs. 3 WEG. Denn § 16 Abs. 3 WEG bezieht sich nicht auf die hier streitgegenständfiche Entnahme der Instandhaltungsrüicklage für Kleinreparaturen. § 16 Abs. 3 ist nur auf bestimmte Betriebs- und Verwaltungskosten anwendbar. Die hier getroffene Regelung fällt nicht darunter, Kleinreparaturen sind von § 16 Abs. 4 WEG erfasst (vgl. Spielbauer/Then, § 16 Rn. 1, 24).

Eine Beschlusskompetenz lässt sich auch nicht aus § 16 Abs. 4 WEG herleiten. Von § 16 Abs. 4 WEG werden nur Einzelfälle erfasst (vgl. Spielbauer/ Then, § 16 Rn. 58; BGH NJW 2010, 2654). Für künftige generelle Regelungen fehlt hingegen die Beschlusskompetenz.

Die Regelung ist auch zu unbestimmt und nichtig, weil nicht definiert ist, was überhaupt Kleinreparaturen sind bzw. bis zu welcher Summe Kleinreparaturen angenommen werden dürfen.

Ein nicht angefochtener Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, wonach die Platten auf den Balkonen nur noch lose verlegt werden dürfen, ist nichtig, weil der Wohnungseigentümerversammlung für den im Sondereigentum der Eigentümer stehenden Oberbodenbelag die Beschlusskompetenz gefehlt hat.

Ein darauf aufbauender zweiter Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Ist der Erstbeschluss seinerzeit nicht angefochten worden, kann auch noch auf die Nichtigkeit des Beschlusses abgestellt werden. Etwas anderes wäre nur dann anzunehmen, wenn der Beschluss seinerzeit angefochten, aber nicht für unwirksam oder nichtig erklärt worden wäre. In diesem Fall wäre ein Rückgriff auf Nichtigkeit ausgeschlossen.

Eine Änderung der Kostenverteilung eines Aufzuges gem. 16 Abs. 3 WEG entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hauptnutznießer eines Aufzuges mit den Betriebskosten allein belastet werden, wenn zugleich die Instandhaltungskosten
auf alle Eigentümer die eine theoretische Nutzungsmöglichkeit haben, umgelegt werden. Insofern ist die Grenze zur Willkür noch nicht überschritten (vgl. auch LG Nürnberg-Fürth, NZM 2009, 363).

Kommentar von Rechtsanwalt Frank Dohrmann, Bottrop:

Das Landgericht hat zutreffend die Nichtigkeit von zwei Beschlüssen mangels Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft festgestellt. Leider werden in der erstinstanzlichen Rechtsprechung immer wieder die Regelungen von § 16 Abs. 3 WEG und § 16 Abs. 4 WEG bedenkenlos ausgetauscht, was häufig zu Fehlentscheidungen führt, insbesondere dann, wenn wir hier das Amtsgericht die Beschlüsse auch noch für ordnungsgemäß erachtet. Dann kann später die Nichtigkeit der Beschlussfassung mangels entgegenstehender Rechtskraft nicht mehr geltend gemacht werden, da Anfechtung und Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses nach bisher geltender Rechtsprechung denselben Streitgegenstand bilden.

Auch bei der Gebrauchsregelung von Sondereigentum wird häufig die Regelungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft verkannt, so dass das LG Dortmund auch insoweit zutreffend die Nichtigkeit derartiger Beschlüsse festgestellt hat.

Bei der Kostenänderung der Aufzugskosten wird man die Entscheidung des LG Dortmund zu respektieren haben, auch wenn man vorliegend sicherlich anders hätte entscheiden können. Denn das Landgericht hat nicht berücksichtigt, dass die Eigentümer aus einem anderen Wohnblock, die den Aufzug nur zur Erreichbarkeit ihres Garagenstellplatzes nutzen können, immerhin noch eine Nutzungsmöglichkeit besitzten, während der Eigentümer im Erdgeschoss des Hauses, in welchem sich der Aufzug befindet, selber aber keinen Stellplatz ind er Tiefgarage besitzt, überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit besitzt, gleichwohl aber mit den Betriebskosten belastet wird.

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