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Zustimmungspflichtige bauliche Veränderungen (Solaranlage, Müllplatz, Briefkastenanlage)/Verwalterentlastung/Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter/Einberufungsmangel
OLG München, AZ: 34 Wx 76/05, 19.09.2005
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Massive Eingriffe in die Gestaltung des Außenbereichs (hier Verlegung Mülltonnen- und Briefkastenanlage) bedürfen der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.

Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung stellt im Allgemeinen keine modernisierende Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung dar.

Ein Wirtschaftsplan ist schon deshalb unwirksam, wenn nicht der nach der Teilungserklärung (TE) vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde liegt.

Ohne eine Jahresabrechnung besteht im Allgemeinen kein Anlass, dem Verwalter für einzelne Teilabschnitte seiner Tätigkeit die Entlastung zu erteilen.

Bei einem Beschluss zur Erweiterung der Tagesordnung handelt es sich um eine Maßnahme der Geschäftsordnung (Organisationsbeschluss). Diese anzufechten fehlt i.d.R. das Rechtsschutzbedürfnis.

Vielmehr bedingt der fehlerhafte Geschäftsordnungsbeschluss die Anfechtbarkeit der in seiner Folge gefassten Beschlüsse, soweit sich der Fehler auf diese Beschlussfassung auswirkt (BayObLG, NJW-RR 1987, 1363; BayObLGZ 1995, 407 = NJW-RR 1996, 524).

Unter dem TOP „Verschiedenes” können keine wesentlichen Angelegenheiten, sondern allenfalls Gegenstände von untergeordneter Bedeutung beschlossen werden. Folge des Verstoßes ist im Fall der Anfechtung des Beschlusses dessen Ungültigerklärung nach § 23 Absatz II, Absatz IV 1 WEG. Es wird nämlich vermutet, dass der gefasste Beschluss auf diesem Einberufungsmangel beruht.

Ein Schadensersatzanspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen den Verwalter scheitert nicht schon daran, dass das ein Gebäudeteil (hier: Balkongeländer) trotz der Sondereigentumszuweisung in der Teilungserklärung zwingend im Gemeinschaftseigentum steht.

Ist der betroffene Wohnungseigentümer aber ausschließlich zur Kostentragung verpflichtet, so ist er auch allein berechtigt, Schadensersatzansprüche geltend zu machen. In der TE ist insoweit eine entsprechende vorweggenommene Ermächtigung der Wohnungseigentümer zu erblicken (vgl. BGHZ 106, 222 = NJW 1989, 1091).
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
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