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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Haftungsausschluss für Verwaltungsbeirat unzulässig / Ein Vergleichsangebot kann genügen; §§ 21, 29 WEG

AG Dorsten, AZ: 3 C 105/16, 22.11.2016

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Ein genereller Haftungsausschluss des Verwaltungsbeirates ist durch Beschluss nicht zulässig. Auch eine Beschränkung der Haftung auf Vorsatz ist zu weitreichend und nicht zulässig. Ein Ausschluss von grober Fahrlässigkeit ist nicht nur im Formularvertrag unzulässig, sondern widerspricht auch im Rahmen einer Individualvereinbarung der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Beschließt die Gemeinschaft für den Verwaltungsbeirat den Abschluss einer Vermögenshaftpflichtversicherung, darf die Entscheidungskompetenz über den Vertraginhalt und den zu wählenden Haftpflichtversicherer nicht auf den Beirat delegiert werden, sondern muss von der Gemeinschaft selber beschlossen werden.

Zu den Mindestanforderungen an eine Jahresabrechnung gehört die Darstellung der Anfangs- und Endbestände des jeweiligen Wirtschaftsjahres. Eine Jahresabrechnung, die nicht die Anfangs- und Endbestände aufführt, ist mangels Prüfbarkeit nicht genehmigungsfähig.

Ein Beschluss entspricht noch ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn bei einer größeren Instandsetzungsmaßnahme (hier 6.500,00 EUR) lediglich ein Angebot eingeholt wird mit der Maßgabe, dass der Verwalter gemeinsam mit dem Beirat zwei weitere Angebote einholen soll und dem günstigsten Anbieter ohne erneute Rücksprache mit der Gemeinschaft den Auftrag erteilen soll.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Nach Auffassung des AG Dorsten soll die Einholung von einem Kostenvoranschlag dann genügen, wenn die Gemeinschaft beschließt, dass der Verwalter gemeinsam mit dem Beirat zwei weitere Angebote einholt und dem günstigsten Anbieter sodann den Auftrag erteilt.

Diese Rechtsauffassung des Amtsgerichts ist sehr problematisch, als bei größeren Reparaturaufträgen das Erfordernis von drei Vergleichsangeboten umgangen wird und die Gemeinschaft wesentliche Fragen der Auftragsvergabe nicht selber regelt.

Denn nicht nur die Kostenfrage ist von wesentlicher Bedeutung, sondern auch die Zuverlässigkeit des zu beauftragenden Anbieters und dessen Solvenz bei womöglichen Gewährleistungsansprüchen sowie die Art und Weise der Ausführung und die Verwendung des Materials.

Die Vergabe von Reparaturarbeiten allein von dem günstigsten Angebot abhängig zu machen, entspricht wohl nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, zumal die Gemeinschaft keinen Einfluss mehr auf die Ausschreibung besitzt und es zu einer Beeinflussung bei der Auftragsvergabe durch Verwalter oder Beirat kommen kann.

Es wurde vor dem Landgericht Dortmund (1 S 460/16) Berufung eingelegt. Dieser Teil der Entscheidung des AG Dorsten ist daher noch nicht rechtskräftig.

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