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Schönsheitsreparaturklausel ohne Ausgleichsklausel auch bei renoviert vermieteter Wohnung unzulässig; §§ 536, 307 BGB
LG Berlin, AZ: 67 S 7/17, 09.03.2017
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Eine Klausel, die dem Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen auferlegt, ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG a.F. (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB n.F.) wegen unangemessener Benachteiligung des Beklagten unwirksam.

Denn dem Mieter wird bei einer Kostenklausel unter Zugrundelegung der “kundenfeindlichsten” Auslegung die Möglichkeit zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen.

Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung in renoviertem Zustand vermietet wird.

Bei der gemäß § 5 AGBG a.F. (§ 305c Abs. 2 BGB n.F.) gebotenen ”kundenfeindlichsten” Auslegung sind vom Vermieter gestellte Vornahmeklauseln dahingehend auszulegen, dass dem Mieter Gewährleistungsrechte nicht zustehen, sofern und solange er den ihm übertragenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten nicht nachkommt (vgl. BGH, Urt. v. 6. Mai 1992 - VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194, juris Tz. 18 (zu § 537 Abs. 3 BGB a.F.)). Das gilt nicht nur für die Abwälzung von Kleinreparaturen, sondern erst recht für die Auferlegung der verbundenen Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Dabei spielt es keine Rolle, ob dem Mieter das Berufen auf die Gewährleistungsrechte der § 536 Abs. 1 bis 3 BGB gemäß § 242 BGB versagt wäre, wenn er trotz vertraglicher Abwälzung deren Durchführung verweigerte. Denn ein daraus erwachsender Gewährleistungsausschluss würde einerseits die - hier nicht gegebene - Wirksamkeit der Abwälzungsvereinbarung voraussetzen, andererseits allenfalls das vom Klauselverwender (gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) zu beachtende Transparenzgebot, nicht aber die Auslegung der Klausel selbst betreffen.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast führt allenfalls dann nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, wenn er für den mit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen verbundenen tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand durch eine angemessene Ausgleichsleistung des Vermieters entschädigt wird (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, NJW 2015, 1594, juris Tz. 35 f.). Diese für die Abwälzung der Schönheitsreparaturlast bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung maßgebenden Grundsätze gelten auch bei der Vermietung und Überlassung einer renovierten Mietsache.
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
Keywords: AGB Unzulässige Mietvertrag Renovierungsklausel Rechtsanwalt Frank DOhrmann Bottrop