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Pflichtwidrige Instandsetzungsmaßnahme des WEG-Verwalters kann Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag begründen; §§ 27 WEG; 667, 675 BGB
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 32/21, 10.12.2022
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Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 254/17, BGHZ 222, 187).

§ 21 Abs. 4 WEG aF (nunmehr § 18 Abs. 3 WEG n.F.) weist die Entscheidung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu. Damit ist es dem einzelnen Wohnungseigentümer - mit Ausnahme des eng begrenzten Notgeschäftsführungsrechts nicht gestattet Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen.

Diese Sonderregelung des § 18 Abs. 3 WEG darf nicht über die Anwendung der allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Rechts ausgehebelt werden und begründet daher eine Sperrwirkung.

Eigenmächtige pflichtwidrige Maßnahmen des Verwalters im Zusammenhang mit der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums im Einzelfall ändern nichts daran, dass der Verwalter im Grundsatz - anders als der einzelne Wohnungseigentümer - zu einer Einwirkung auf das Gemeinschaftseigentum berechtigt ist und deshalb kein Anlass besteht, den Rückgriff auf die allgemeinen zivilrechtlichen Vorschriften zu sperren.

Liegt die Eigenmächtigkeit darin, dass der Verwalter sich über die Entscheidung der Wohnungseigentümer hinweggesetzt hat, eine bestimmte Firma zu beauftragen, kann dies außerdem eine Verringerung des Ersatzanspruchs rechtfertigen. Das kommt insbesondere in Betracht, wenn die künftige Durchsetzung etwaiger Gewährleistungsansprüche gegen die von dem Verwalter beauftragte Firma weniger erfolgversprechend erscheint oder wenn es den Wohnungseigentümern darauf ankam, die bestehende Geschäftsbeziehung zu der von ihnen gewählten Firma zu festigen, um sich dadurch in der Zukunft die schnellere Ausführung von Arbeiten, die Durchführung von Kleinreparaturen und Wartungen oder ähnliche Vorteile zu sichern.
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
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