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Die Eigentümer können nur in solchen Angelegenheiten Beschlüsse fassen, in denen das Gesetz oder eine Vereinbarung eine Willensbildung in Form der Beschlussfassung ausdrücklich vorsehen. In allen anderen Regelungsbereichen ist den Eigentümern eine Entscheidungsfindung in Form der Beschlussfassung nicht eröffnet.

Soweit die Wohnungseigentümer gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse fassen, d. h. abstrakte Regelungen treffen, bei denen weder das Gesetz noch eine Vereinbarung die Regelung im Beschlussweg erlauben und die inhaltlich von Gesetz oder Vereinbarung abweichen, ist eine absolute Beschlussunzuständigkeit gegeben mit der Folge, dass die gefassten Beschlüsse nichtig sind.

Eine Beschlussfassung, die auf einen rechtskräftigen Titel bzgl. der Beseitigung baulicher Veränderungen einwirkt, ist nichtig.