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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Klagender Wohnungseigentümer haftet für Verwalterkosten anläßlich einer Anfechtungsklage (?)

LG Dortmund, AZ: 1 S 437/15, 19.04.2016

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1. Ein klagender Wohnungseigentümer kann mit Verwalterkosten belastet werden, die der Gemeinschaft für die Prozessführung der Verwaltung entstehen. Diese Kosten können dem klagenden Wohnungseigentümer als Verursacher nach § 16 Abs. 3 WEG auch komplett auferlegt werden (sehr fraglich).

2. Sind in der Teilungserklärung Fenster - die zwingend Gemeinschaftseigentum sind - fehlerhaft als Sondereigentum ausgewiesen, kann im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB die Kostentragung für die Instandsetzung der Fenster dennoch dem Sondereigentümer aufgebürdet werden. Der Sondereigentümer ist sogar verpflichtet, das Fenster selber auszutauschen.

3. Ein Beschluss, der einem Sondereigentümer eine Handlungspflicht (hier: Außenreinigung) auferlegt, ist nichtig, da dies nur durch Vereinbarung erfolgen kann.

4. Ein Beschluss, wonach ein Eigentümer Schadenersatz für nicht verrichtete Arbeiten leisten muss, ist ebenfalls nichtig, da es der Gemeinschaft hierfür an der Beschlusskompetenz ermangelt.

5. Der Verwalter kann kein Sonderhonorar für die SEPA-Umstellung verlangen.

6. Auch wenn § 49 Abs. 7 S. 4 LBauO NW vorsieht, dass der unmittelbare Besitzer für die Wartung von Rauchmeldern verantwortlich ist, hindert es nicht die Gemeinschaft, diese Pflicht zentral zu regeln (sehr streitig).

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des LG Dortmund, wonach die Zusatzkosten des Verwalters für ein Anfechtungsverfahren dem klagenden Wohnungseigentümer per Beschluss auferlegt werden kann, ist bedenklich. Der BGH hat wiederholt entschieden, dass derartige Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind und nicht vom Prozessgegner zu erstatten sind. Dies wurde auch für das Anfechtungsverfahren in einem WEG-Verfahren bestätigt (BGH V ZB 172/08).

Ferner vertrat die Kammer die Auffassung, dass Fenster, die in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen sind zwingendes Gemeinschaftseigentum sind. Jedoch sei die Teilungserklärung dahin auszulegen, dass die Kosten für die Instandsetzung der Fenster dem Sondereigentümer obliegen. Ob eine derartige Auslegung ohne Hinweis in der Teilungserklärung zulässig ist, ist diskussionswürdig. Das LG Dortmund entschied aber darüber hinaus, dass der Sondereigentümer nicht nur die Kosten für den Austausch eines Fensters tragen muss, sondern das Fenster selber austauschen müsse.

Diese Auffassung überrascht, als die Kammer in der selben Entscheidung feststellt, dass einem Wohnungseigentümer keine Arbeiten per Beschluss auferlegt werden dürfen und ein dahingehender Beschluss nichtig ist.

Auch die Entscheidung des LG Dortmund bzgl. des Ansichziehens der Wartung der Rauchwarnmelder durch die Gemeinschaft ist angesichts der Sonderregelung in § 49 Abs. 7 S. 4 BauO NRW bedenklich, als diese Vorschrift nicht dem Wohnungseigentümer, sondern dem unmittelbaren Besitzer der Wohnung diese Verpflichtung auferlegt. Die Argumente der Kammer, nur so sei eine optimale Wartung und Sicherheit gewährleistet, überzeugen nicht. Mehrere Gerichte haben in dogmatischer wie in tatsächlicher Hinsicht eine andere Auffassung vertreten (vgl. LG Braunschweig 6 S 449/13, LG Karlsruhe 11 S 38/15, AG Bottrop 20 C 25/15).

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