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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Vermieter kann Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht auf den Mieter umlegen; §§ 556 Abs. 1 BGB; 49 Abs. 7 BauO-NW; BetrKV § 2 Nr. 17

LG Hagen, AZ: 1 S 198/15, 03.04.2016

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Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung trägt. Dementsprechend sind auch die Kosten für die regelmäßige Funktionsprüfung von Rauchwarnmeldern als umlegbare Betriebskosten anzusehen.

§ 49 Abs. 7 BauO NRW, wonach die Wartung allein den Mietern übertragen sei, soweit der Eigentümer die Verpflichtung nicht bis zum 31.03.2013 übernommen habe, steht dem nicht entgegen. § 49 Abs. 7 BauO NRW regelt nämlich lediglich die bauordnungsrechtliche Verantwortlichkeit. Den Mietvertragsparteien bleibt es unbenommen, die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder vertraglich anderweitig zu regeln.

Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind keine umlegbaren Betriebskosten, da diese Kosten an die Stelle von Anschaffungskosten treten, die nach allgemeiner Auffassung keine Betriebskosten darstellen.

Eine Feststellungsklage ist zulässig, wenn der Streit der Parteien darüber, ob und inwieweit die durch Rauchwarnmelder verursachten Kosten auf den Mieter umgelegt werden können, grundsätzlich geklärt wird und nicht auf die künftigen Betriebskostenabrechnungen verlagert wird.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Bei den vielen unterschiedlichen, zum Teil nicht nachvollziehbaren Rechtsauffassungen zum Thema Rauchwarnmelder hat das LG Hagen eine Entscheidung getroffen, die nachvollziehbar und vertretbar ist. Leider schwächelt die Entscheidung in einem wesentlichen Punkt in ihrer Argumentation. Die Umlegbarkeit der Wartungskosten auf den Mieter soll sich aus der Generalklausel im Mietvertrag ergeben, wonach alle Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt werden können. Wenn aber die Wartung von Rauchwarnmeldern dem Aufgabenbereich des Mieters zugeordnet ist, bleibt die auch vom LG Hagen nicht beantwortete Frage offen, wie Wartungsarbeiten, die nicht zu dem Aufgabenbereich des Vermieters gehören, als umlegbare Betriebskosten eingestuft werden können.

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