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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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WEG kann Beschluss über die Wartung von Rauchwarnmeldern fassen; §§ 21 WEG, 49 Abs. 7 LBauO NRW

AG Mettmann, AZ: 26 C 3/16, 14.02.2017

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Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl die Anschaffung als auch die Wartung von Rauchwarnmeldern an sich zieht und eine Firma mit der Anbringung und Wartung beauftragt.

Auch wenn der unmittelbare Besitzer die Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern sicherzustellen hat, handelt es sich hierbei nur um eine öffentlich rechtliche Möglichkeit, gegebenfalls auch gegen den Mieter vorzugehen. Daneben bleibt eine originäre Verpflichtung des Eigentümers bestehen, betriebsbereite Rauchwarnmelder in der Wohnung vorzuhalten.

Die Wartung durch eine Fachfirma stellt ein besonders hohes Mass an Sicherheit dar.

Rauchwarnmelder stellen in erster Linie einen Schutz des Bewohners vor toxischen Gasen dar, jedoch bezwecken sie auch den Schutz der gesamten Wohnungseigentumsanlage, als ein mögliches Feuer schneller entdeckt und so die anderen Bewohner gewarnt und die Feuerwehr gerufen werden kann.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Das AG Mettmann befasst sich über 14 Seiten für ein Amtsgericht sehr ausführlich mit der Frage, ob eine WEG in Nordrhein-Westfalen durch Beschluss die Wartung von Rauchwarnmeldern auf die Gemeinschaft übertragen kann.

Leider beschränkt sich die Entscheidung des AG Mettmann auf eine reine Fleissarbeit, indem alle bisher vertretenen Meinungen und Entscheidungen, vornehmlich aber aus anderen Bundesländern mit einer anderen Regelung in der LBauO zusammengetragen werden, ohne bei dem eigentlichen rechtlichen Problem einen dogmatisch sauber hergeleiteten Ansatz aufzuzeigen.

Dass der Gesetzgeber in NRW dem tatsächlichen Nutzer und nicht dem Eigentümer die Wartungspflicht auferlegt, kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Mieter oder Nutzer der Wohnung neben dem Eigentümer herangezogen werden soll. Denn für den Vermieter und Eigentümer einer nicht selbstgenutzten Wohnung gibt es diese Verpflichtung, von welcher das AG Mettmann ausgeht, gar nicht.

Es trifft zu, dass Rauchwarnmelder in erster Linie vor toxischen Gasen schützen soll. Hieraus herzuleiten, dass damit auch der Schutz des gesamten Objektes bezweckt werden soll, ist nicht nachvollziehbar. Hierzu gibt es andere und effektivere technische Möglichkeiten wie eine Direktverbindung zur Feuerwehr mittels Feuermelder oder auch die Anschaffung einer Sprinkleranlage. Der Rauchwarnmelder dient dem Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen.

Auch dass nur eine Wartungsfirma die Wartungsarbeiten besonders sorgfältig soll durchführen können, hat das LG Karlsruhe (Az.: 11 S 38/15) in seiner Entscheidung mit zutreffenden Gründen hinterfragt.

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