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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Beschluss über Darlehnsaufnahme einer WEG nicht nichtig §§ 10 VI; 21 III, IV; 27 I Nr. 4; 46 WEG

BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 251/11, 28.09.2012

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Vorliegend hatte der klagende Wohnungseigentümer die fristgerechte Anfechtung des § 46 I WEG versäumt, so dass der BGH die Frage der Rechtswidrigkeit eines solchen Beschlusses leider nicht entschieden hat.

Der BGH stellte aber fest, dass eine Beschlussfassung zur Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls nicht nichtig ist.

Allerdings stellte der BGH auch klar, dass eine Beschlussfassung, wonach die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch für einen von der Gemeinschaft aufzunehmenden Kredit haften, mangels Beschlusskompetenz der WEG nichtig wäre ( vgl. § 10 VIII WEG ).

Im Zweifel ist ein Beschluss zur Kreditaufnahme dahingehend auszulegen, dass eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer nicht gewollt war, sondern nur eine anteilige Haftung, § 10 VIII WEG.

Ein bestandskräftiger Beschluss schließt den Einwand einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung aus ( BGH NJW 2011, 2660 ), so dass ein Anspruch auf Nichtdurchführung eines Beschlusses wegen § 21 IV WEG nicht in Betracht kommt.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Der BGH hat zur streitigen Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft Kredite aufnehmen darf, leider keine abschließende Stellung bezogen. Lediglich die Nichtigkeit solcher Beschlüsse verneint der BGH, sofern die einzelnen Eigentümer nicht in einer gesamtschuldnerischen Haftung eingebunden werden.

Die Entscheidung zeigt mehr Probleme denn Lösungen auf.

Es bleibt abzuwarten, ob die Banken und Kreditinstitute der Wohnungseigentümergemeinschaft künftig Darlehn zur Finanzierung von Sanierungen gewähren, wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht solvent sind und nur eine anteilige Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers in Betracht kommt.

Auch werden die Banken bei einer Kreditvergabe das Risiko eines wechselnden Wohnungseigentümers abwägen müssen. Denn für die laufenden Kredite kann nach bisherigem Verständnis des WEG nur der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer haften. Der Schuldner ließe sich bei Bedarf zu Lasten der Banken austauschen.

Im Falle einer Kreditvergabe an die Gemeinschaft stellt sich ein ganz anderes Problem im Zusammenhang mit der Zahlungsfähigkeit einzelner Eigentümer:

Nach der derzeitigen Rechtsprechung des BGH haftet jeder Eigentümer nur im Rahmen seiner Anteile. Können ein oder mehrere Eigentümer ihren Hausgeldzahlungen nicht mehr nachkommen, fehlen auf den Gemeinschaftskonten der WEG auch die Gelder, die mit den monatlichen Hausgeldzahlungen für die Kredittilgung der Gemeinschaft bestimmt sind.

Das Defizit muss letztlich durch eine Sonderumlage oder eines ergänzenden Wirtschatfsplans während eines laufenden Wirtschaftsjahres ausgeglichen werden. Die Kosten für Zahlungsausfälle einzelner Wohnungseigentümer trägt die Gemeinschaft und somit die verbleibenden zahlungsfähigen Wohnungseigentümer. Damit wird über den Umweg der Sonderumlage der einzelne Eigentümer über § 10 VIII WEG hinaus letztlich doch zu einer gesamtschuldnerischen Haftung herangezogen.

Oder soll es hier letztlich § 11 Abs. 2 und 3 WEG richten ???

Die vorgenannten Probleme stellen sich insbesondere bei Mehrheitseigentümern oder sogenannten Schrottimmobilien. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechsprechung im Falle einer notleidenden WEG entwickeln wird und wer der Leidtragende sein wird.

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