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Beschluss über Darlehnsaufnahme einer WEG nicht nichtig §§ 10 VI; 21 III, IV; 27 I Nr. 4; 46 WEG
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 251/11, 28.09.2012
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
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Die Entscheidung zeigt mehr Probleme denn Lösungen auf.
Es bleibt abzuwarten, ob die Banken und Kreditinstitute der Wohnungseigentümergemeinschaft künftig Darlehn zur Finanzierung von Sanierungen gewähren, wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht solvent sind und nur eine anteilige Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers in Betracht kommt.
Auch werden die Banken bei einer Kreditvergabe das Risiko eines wechselnden Wohnungseigentümers abwägen müssen. Denn für die laufenden Kredite kann nach bisherigem Verständnis des WEG nur der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer haften. Der Schuldner ließe sich bei Bedarf zu Lasten der Banken austauschen.
Im Falle einer Kreditvergabe an die Gemeinschaft stellt sich ein ganz anderes Problem im Zusammenhang mit der Zahlungsfähigkeit einzelner Eigentümer:
Nach der derzeitigen Rechtsprechung des BGH haftet jeder Eigentümer nur im Rahmen seiner Anteile. Können ein oder mehrere Eigentümer ihren Hausgeldzahlungen nicht mehr nachkommen, fehlen auf den Gemeinschaftskonten der WEG auch die Gelder, die mit den monatlichen Hausgeldzahlungen für die Kredittilgung der Gemeinschaft bestimmt sind.
Das Defizit muss letztlich durch eine Sonderumlage oder eines ergänzenden Wirtschatfsplans während eines laufenden Wirtschaftsjahres ausgeglichen werden. Die Kosten für Zahlungsausfälle einzelner Wohnungseigentümer trägt die Gemeinschaft und somit die verbleibenden zahlungsfähigen Wohnungseigentümer. Damit wird über den Umweg der Sonderumlage der einzelne Eigentümer über § 10 VIII WEG hinaus letztlich doch zu einer gesamtschuldnerischen Haftung herangezogen.
Oder soll es hier letztlich § 11 Abs. 2 und 3 WEG richten ???
Die vorgenannten Probleme stellen sich insbesondere bei Mehrheitseigentümern oder sogenannten Schrottimmobilien. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechsprechung im Falle einer notleidenden WEG entwickeln wird und wer der Leidtragende sein wird.