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Zur fehlerhaften Darstellung der Konten in der Jahresabrechnung; §§ 21, 28 WEG
LG Düsseldorf, AZ: 19 S 39/18, 31.10.2019
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Der Beschluss über eine unvollständige Jahresabrechnung ist auf eine fristgerechte Anfechtungsklage hin insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sich nicht ausschließen lässt, dass sich die Ergänzung auf die Richtigkeit der beschlossenen Bestandteile der Abrechnung auswirkt. Das ist regelmäßig der Fall, wenn Angaben in den Kontoständen fehlen, die den einzelnen Wohnungseigentümer erst in die Lage versetzen sollen, die Schlüssigkeit der Abrechnung zu prüfen.

Die vollständige Jahresabrechnung hat neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten auszuweisen. Denn werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode vollständig in die Abrechnung aufgenommen, stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten überein, über die diese Umsätze getätigt werden.

Die Kontenabstimmung ist daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung darzulegen. Die Jahresabrechnung muss daher Angaben über die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums enthalten.

Darüber hinaus sind in der Bankkontenentwicklung auch sämtliche liquiden Geldabflüsse zu erfassen. Insbesondere muss deutlich werden, ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke, insbesondere aufgrund von Liquiditätsengpässen zur Bestreitung laufender Ausgaben, verwandt worden sind.

Daran ändert auch eine im übrigen zutreffende Berechnung der Abrechnung nichts, da die Zuordnung zu den einzelnen Konten (Hausgeldkonto/Rücklagenkonto) nicht möglich ist.

Die Aufhebung der Gesamtjahresabrechnung führt auch zur Unwirksamkeit der Einzelabrechnung. Denn die Einzelabrechnungen werden aus der Gesamtabrechnung abgeleitet. Ohne Gesamtabrechnung kann es keinen Kontenabgleich und keine Schlüssigkeitskontrolle geben.
Die Entscheidung des LG Düsseldorf zeigt mal wieder, wie gefährlich es ist, wenn Hausgeldkonto und Rücklagenkonto auf demselben Bankkonto geführt werden. Dann lässt sich das Guthaben auf dem Bankkonto nur für die Summe der Guthaben aus dem Hausgeldkonto und dem Rücklagenkonto ermitteln, nicht aber die einzelnen Konten.

Gerät das Hausgeldkonto ins "minus" und kommt es zur vorübergehenden Deckung der Liquidität zu einer Entnahme aus der Rücklage, darf die so ermittelte Differenz nicht als Jahresabschluss ausgewiesen werden, ohne in der Abrechnung erkenntlich zu machen, welcher Betrag vom Rücklagenkonto zu welchem Zweck entnommen wurde.

Denn die vorübergehende Entnahme vom Rücklagenkonto führt dazu, dass eine Zurückführung dieser Entnahme erst nach Ausgleich der Nachzahlung aus der Abrechnungsspitze erfolgen kann, somit diese Zuweisung erst mit der darauffolgenden Jahresabrechnung erfolgen kann, mithin die Richtigkeit oder auch Unrichtigkeit der aktuellen Abrechnung erst anhand der nachfolgenden Abrechnung festgestellt werden könnte.
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
Keywords: Anfechtungsklage Rechtsanwalt frank Dohrmann Bottrop