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Urteile zu Kategorie: Betriebskostenabrechnung / Nebenkostenabrechnung

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Rechnet der Vermieter die das Wirtschaftlichkeitsgebot übersteigenden Betriebskosten gegenüber dem Mieter ab, verletzt er seine vertragliche Nebenpflicht. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen, der sich auf dessen Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH, Urt. v. 06.07.2011, VIII ZR 340/10).
OLG Rostock, AZ: 3 U 65/11, 27.09.2012
Zwar ist der Vermieter zur verbrauchsabhängigen Abrechnung über Wasserkosten auch dann berechtigt, wenn die Eichfrist für Wasserzähler abgelaufen ist. Insofern muss er aber nachweisen, dass die Zähler noch ordnungsgemäß funktionieren.

Wurde die Eichfrist der Zähler um nahezu 10 Jahre überschritten, also fast das Doppelte der ursprünglich vorgesehenen Eichfrist, kann bei der Verwendung derartiger Zähler, die seit fast 15 Jahren unbetreut bleiben, nicht davon ausgegangen werden, dass der darüber abgerechnete Verbrauch tatsächlich richtig erfasst ist.
AG Neubrandenburg, AZ: 5 C 130/09, 06.11.2009
Das Kürzel "ME-Anteil" in einer Betriebskostenabrechnung erschließt sich für einen durchschnittlichen und juristisch nicht vorgeschulten Mieter, welche Bedeutung dem Kürzel zukommt. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, wenn auch im Mietvertrag unter § 3 (Betriebskosten) erläutert wurde, dass die Miteigentumsanteile bei Abrechnung der Nebenkosten einen Umlageschlüssel darstellen.
LG Karlsruhe, AZ: 9 S 294/14, 08.01.2014
Gegen eine Abrechnung nach Miteigentumsanteilen bestehen bestehen auch dann keine Bedenken, wenn im Mietvertrag eine Kostenverteilung nach Quadratmetern vereinbart ist.

Erforderlich ist aber, dass sich aus der Abrechnung das Verhältnis der Gesamt-Miteigentumsanteile zu den individuellen Miteigentumsanteilen ergibt.
LG Essen, AZ: 15 T 62/14, 22.07.2014
§ 215 BGB ist auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht anwendbar.

Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters, den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters und die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit enthält.
AG Kleve, AZ: 36 C 36/14, 30.07.2014
Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich der Wohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mitvertragsverhältnis zurück.

Dem Insolvenzverwalter oder Treuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegen den Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen an die Masse für einen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung geltend zu machen.
BGH Karlsruhe, AZ: IX ZR 136/13, 22.05.2014
Der Mieter preisfreien Wohnraums hat – anders als im preisgebundenen Wohnraum - grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung, sondern nur ausnahmsweise dann, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters gem. § 242 BGB nicht zugemutet werden kann.

Die Kosten für die (erstmalige) Anforderung entsprechender Belege unter Einschaltung eines Anwalts sind nicht erstattungsfähig, auch wenn ausnahmsweise ein Anspruch auf Überlassung der Belege Zug um Zug gegen Zahlung von 0,25 € je Kopie besteht.

Berechtigte Einwendungen gegen eine Nebenkostenabrechnung führt als Abwehr unberechtigter Forderungen zur Erstattung der anteiligen außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren gem. § 280 Abs. 1 BGB. Entsprechendes gilt für die Abwehr einer unberechtigten Kündigung durch den Mieteranwalt.
LG Berlin I, AZ: 65 S 233/13, 11.06.2014
Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - XII ZR 62/12).
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 6/13, 28.05.2014
Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Belegprüfung der Nebenkostenabrechnung im näher gelegenen Servicebüro des Vermieters.

Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Geschäftsräume sich in der gleichen Stadt befinden.

Einem mobilen Mieter ist es zuzumuten, 18 km für die Einsicht in die Abrechnungsbelege zum Vermieter zu fahren.

Sofern in der Vergangenheit der Vermieter die Einsichten im Servicebüro ermöglicht hat, kann der Mieter aus dieser Gefälligkeit keinen Anspruch herleiten.
AG Berlin-Köpenick, AZ: 17 C 11/14, 04.04.2014
Ein Mieter hat gegen die Vermieterin einen Anspruch auf Einsicht in die von ihm genannten Abrechnungsbelege im Zweigstellen-Büro der Vermieterin am Wohnsitz des Mieters.

Der Vortrag der Vermieterin, dass etwaige Fragen von der Mitarbeiterin in der Zweigstelle nicht beantwortet werden könnten, ist unerheblich. Falls von der Vermieterin Fragen beantwortet werden sollten, so müsste sie dies auch in ihrem auswärtigen Hauptsitz durch eine geeignete Person sicherstellen.
AG Günzburg, AZ: 2 C 837/13, 28.10.2013
Nebenkostenabrechungen müssen ihren Aussteller nicht erkennen lassen.

Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung unterliegt nicht der Verjährung.
LG Berlin I, AZ: 67 S 432/13, 09.04.2014
Verwaltungskosten können in den AGB eines gewerblichen Mietvertrages wirksam als Betriebskosten vereinbart werden.

Die Auferlegung von Instandsetzungskosten ohne Beschränkung nach oben ist intransparent und unwirksam.

Werden neben Verwaltungskosten auch Kosten fürs "Center-Management" in einer Klausel vereinbart, verstößt diese Klausel gegen § 307 BGB.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 56/11, 10.09.2014
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.
BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 112/14, 12.11.2014
Die Kosten für das Fällen von Bäumen - also eine einmalige Maßnahme - sowie Kosten für Ersatzbepflanzung und Instandsetzung sind nach § 2 Nr. 10 Betriebskostenverordnung zu ersetzen.

Der Vermieter muss jedoch darlegen und beweisen, dass die geltend gemachten Kosten tatsächlich angefallen und die Höhe angemessen und ortsüblich ist.
AG Bottrop, AZ: 8 C 16/14, 28.01.2015
Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann eine Mieterin wegen angeblicher Mängel in der Mietwohnung mit der Betriebskostenabrechnung micht mehr aufrechnen.

Der Einwand einer Mieterin gegen die Höhe der Heizkostenabrechnung, sie hätte in ihrer Wohnung nicht so viel Heizenergie verbrauchen können, wie abgerechnet, ist unzulässig.
AG Bottrop, AZ: 11 C 451/14, 05.03.2015
Der Schadenersatzanspruch des Vermieters setzt keine Aufforderung an den Mieter zur Mängelbeseitigung voraus (sehr fraglich!!!).

Haben die Mietparteien bezüglich eines Werbeschildes an der Außenfassade eine Übertragung der Reparaturpflicht auf den Beklagten vereinbart, entfällt die Pflicht nicht, wenn der Vermieter nach einer Fassadenmodernisierung das Werbeschild neu montiert.

Liegt nach Beendigung des Mietverhältnisses bezüglich der Heizkostenvorauszahlung desselben Abrechnungszeitraumes Abrechnungsreife vor, können die Vorauszahlungen nicht mehr gefordert werden.
AG Bottrop, AZ: 10 C 213/14, 26.02.2015
Ein Vermieter hat keinen Anspruch auf eine Nebenkostenvorauszahlung, wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich vereinbart ist. Dass aus § 556 Abs. 2 S. 1 BGB eine Verpflichtung des Mieters gefolgert werden könnte, solche Vorauszahlungen zu erbringen, wenn die Parteien sie gerade nicht vereinbart haben, geht dabei eindeutig zu weit.
AG Gladbeck, AZ: 12 C 215/14, 23.04.2015
Entsprechen die Miteigentumsanteile den Wohnflächen, kann eine nach Quadratmetern abzurechnende Mietwohnung auch die Miteigentumsanteile ausweisen, sofern dem Mieter der Verteilerschlüssel bekannt ist.

Eine Hausgeldabrechnung kann nur dann der Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Absatz 3 BGB zu Grunde gelegt werden, wenn sie Angaben zum Miteigentumsanteil des Vermieters enthält, welcher der Wohn- / Nutzfläche entspricht.
AG Berlin-Mitte, AZ: 14 C 496/13, 14.10.2014
Eine um mehr als 10% geringere Wohnfläche stellt nur dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn die Wohnungsgröße als eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist.

Der Mieter kann außerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 6 BGB gegen eine Betriebskostenabrechnung nicht rügen, dass die Abweichung von der tatsächlichen zur vertraglich geschuldeten Wohnfläche erst zu einem späteren Zeitpunkt bemerkt wurde.
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, AZ: 11 C 545/13, 07.07.2014
Es ist unzulässig, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt.
LG Berlin I, AZ: 65 S 24/14, 06.08.2014
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