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Schließt der Verwalter einen Vertrag für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ab, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch gar nicht existiert, finden die Vorschriften der § 177 ff BGB entsprechende Anwendung.

Ein Vertretergeschäft, das der Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossen hat, ist unwirksam, kann aber rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses hin genehmigt werden (§§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB). Bis zur Genehmigung des Vertretergeschäfts oder deren Verweigerung ist die Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts in der Schwebe. Der Vertretene ist nicht gebunden, und er ist grundsätzlich nicht zur Erteilung der Genehmigung verpflichtet.

Eine konkludente Genehmigung setzt voraus, dass aus der maßgeblichen Sicht des Erklärungsempfängers der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und dass in seiner Erklärung oder seinem Verhalten zum Ausdruck kommt, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich machen zu wollen. Fehlt ein Erklärungsbewusstsein des Betroffenen, so muss hinzukommen, dass er bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen und vermeiden können, dass seine Äußerung als Willenserklärung aufgefasst werden durfte und vom Empfänger auch tatsächlich so verstanden wurde.

Die von den Wohnungseigentümern als WEG erbrachten Zahlungen können nach §§ 812 ff. BGB zurückverlangt werden. Wäre die klagende WEG wegen der erbrachten Zahlungen nach § 812 BGB vorgegangen, so hätte der Vertragspartner wiederum in entsprechender Anwendung des § 179 Abs. 1 BGB wegen ihres Erfüllungsinteresses beim Verwalter Rückgriff nehmen können (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2012 - III ZR 266/11).