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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Gemeinschaft hat eine Beschlusskompetenz über Hundehaltungsverbot; §§ 18, 19 WEG

LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 89/21, 09.03.2023

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1. Die Gemeinschaft hat eine Beschlusskompetenz über ein Hundehaltungsverbot zu entscheiden.
Daher entspricht ein grundsätzliches Verbot der Hundehaltung ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn zugleich sichergestellt ist, dass im Einzelfall eine Hundehaltung gleichwohl gestattet ist, wenn hierfür ein besonderes Interesse vorliegt.

2. Ein generelles Tierhaltungsverbot ist mangels Beschlusskompetenz nichtig, wenn es auch Tiere erfasst, von denen weder Geräusch- noch Geruchsbelästigungen in den Bereich des Gemeinschaftseigentums ausgehen und die Tiere den Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht tangieren. Dies wird etwa für Zierfische, aber auch für Kanarienvögel und Kleinsttiere wie Schildkröten angenommen.

3. Ein Tierhaltungsverbot ist bei objektiv-normativer Betrachtung allerdings von der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gedeckt, denn er regelt mit der Hundehaltung einen Bereich der Nutzung des Sondereigentums, der bei der insoweit gebotenen typisierenden Betrachtungsweise üblicherweise Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum hat. Denn der Bezug zum gemeinschaftlichen Eigentum liegt darin, dass Hunde Geräusche machen, die auch im Gemeinschaftseigentum wahrnehmbar sind, zudem besteht die Gefahr der Verdreckung, letztlich können sich Eigentümer oder deren Angehörige und Besucher durch den Kontakt mit dem Tier gestört fühlen. Dabei kommt es für die Beschlusskompetenz nicht darauf an, ob im Einzelfall von den konkret betroffenen Hunden derartige Auswirkungen ausgehen.

4. Ein Verbot des Haltens von Tieren, die nicht stören, unverhältnismäßig ist und ein entsprechender Beschluss anfechtbar ist. Das ist nicht der Fall, wenn in dem Beschluss ausdrücklich die Möglichkeit eröffnet wurde, dass die Eigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss im Einzelfall eine Hundehaltung erlauben.

5. Es ist nicht erforderlich, dass in dem Beschluss bereits die Kriterien angeführt werden, unter denen in Zukunft die Hundehaltung genehmigt wird.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist, auch ohne dass in dem Beschluss Kriterien für die Genehmigung einer Hundehaltung angeführt werden, bei einem späteren Beschluss nicht völlig frei, ob sie die Hundehaltung gestattet oder nicht. Denn ein derartiger Beschluss muss, wie jeder Beschluss, den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Gleichwohl sind eine Reihe von Fällen denkbar, in denen lediglich die Genehmigung der Hundehaltung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Neben Konstellationen, in denen aus medizinischen oder sonstigen Gründen der Eigentümer auf einen Hund angewiesen ist (zB Blindenhund), werden hier vor allem Fälle denkbar sein, in denen durch die konkrete Ausgestaltung der Hundehaltung im Einzelfall eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums weitgehend ausgeschlossen ist.

Zu berücksichtigen werden insoweit auch die Erfahrungen aus einer vorangegangenen Tierhaltung sein, so dass lediglich theoretische Einwände der Gemeinschaft umso schwächer wiegen, wenn sich praktisch aus der bisherigen Hundehaltung keine Beeinträchtigung des Zusammenlebens ergeben hat.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Eine juristisch sauber aufgearbeitete Entscheidung ist dann wertlos, wenn sie für die Praxis völlig ungeeignet ist.

Das ist vorliegend der Fall, in welchem das Landgericht Frankfurt seine eigene Begründung mit hypothetischen und typisierenden Betrachtungsweisen mehrfach selber widerlegt.

Nun ist die 2. Kammer des LG Frankfurt nicht gerade für ihre hundefreundliche Rechtsprechung bekannt, weshalb in den Entscheidungsgründen die neuere Rechtsprechung des BGH zur Hundehaltung mal völlig ignoriert wurde.

Das LG Frankfurt bejaht ein generelles Hundehaltungsverbot bei ausnahmsweiser Genehmigungsmöglichkeit mit allgemeinen Erwägungen (typisierende Betrachungsweise: Lärm Dreck), obwohl der BGH (VIII ZR 329/11 und VIII ZR 168/12) dieser Vorgehensweise bereits im Mietverhältnis eine Absage erteilt hatte.

Als Grund führt die Kammer aus, dass es in der Praxis schwierig sein kann, Beeinträchtigungen durch Lärm oder Dreck zu dokumentieren, führt dann aber aus, dass eine Hundehaltung zulässig sein kann, wenn "durch die konkrete Ausgestaltung der Hundehaltung im Einzelfall eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums weitgehend ausgeschlossen ist".

Wie will das LG Frankfurt im Einzelfall denn feststellen, ob eine konkrete Beeinträchtigung ausgeschlossen ist, wenn der konkrete Einzelfall praktisch nicht eintreten kann, weil der die Hundehaltung begehrende Eigentümer vor der Hundehaltung eine Genehmigung benötigt, es zum Zeitpunkt der Genehmigung oder deren Ablehnung aber noch gar nicht absehbar ist, ob von dem Hund irgendwelche unzumutbaren Beeinträchtigungen ausgehen.

Ob eine Störung von einem Hund ausgeht oder nicht, wird man erst täglichen Umgang mit dem Hund in der Gemeinschaft feststellen können.

Erfahrungswerte aus bisherigen Hundehaltungen sind ebenso wenig geeignet, da jeder Hund seinen eigenen Charakter besitzt und auch jeder Hundehalter das Seine zu einer störungsfreien Hundehaltung betragen muss. Insoweit wird man entgegen der Auffassung des LG Frankfurt weder Hunde noch deren Halter pauschalisieren können.

Die Entscheidung des LG Frankfurt ist insoweit verfehlt, als sie praktisch zu einem Hundeverbot führt. Die typisierende Betrachtungsweisen werden entgegen der BGH-Rechtsprechung in den Vordergrund gerückt und die Ausnahmen an Kriterien geknüpft, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung gar nicht erfüllt werden können, weil konkrete Erkenntnisse über den noch nicht vorhandenen Hund nicht vorliegen.

Insoweit wird man diese Rechtsprechung wohl als einen bedauerlichen Einzelfall bewerten müssen, dem vom BGH zuerkannten gesellschaftlichen Bedürfnis der Haustierhaltung mit althergebrachten Erwägungen entgegenzutreten.

Dem LG Frankfurt hätte es besser gestanden, seine nicht mehr zeitgemäße Rechtsprechung endlich aufzugeben und das generelle Verbot auf bekanntermaßen problembehaftete Hunderassen zu beschränken und im übrigen die Hundehaltung erst dann zu verbieten, wenn von einem in der WEG gehaltenen Hund konkrete Beeinträchtigungen ausgehen, wie es der BGH in seiner neueren Rechtsprechung auch mehrfach praktiziert hat.

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