Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Eine Klausel mit der Formulierung, dass weitere Kosten nur für Sonderleistungen bei Bearbeitung von Angelegenheiten, die jedem Wohnungseigentümer obliegen, entstehen, ist unwirksam.

Ohne besondere Regelung im Verwaltervertrag hat der Verwalter grundsätzlich keinen Anspruch auf Zahlung einer zusätzlichen Verwaltervergütung für solche Tätigkeiten, die im Rahmen der ihm vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse liegen und zum typischen Berufsbild eines Verwalters gehören.

Wenn ein Wohnungseigentümer weniger als 3 Wochen vor der angesetzten Eigentümer-Versammlung bei Gericht beantragt, der GdWE aufzugeben, in die Tagesordnung der Eigentümerversammlung bereits Monate vorher dem Verwalter mitgeteilte TOPs (u.a. Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrags) aufzunehmen, so fehlt es schon am Verfügungsanspruch, da die neue Ladungsfrist von 3 Wochen nicht mehr eingehalten werden kann.

Der Verzicht auf einen Wohnungs - oder Teileigentumsanteil ist unzulässig.

Zu den von Amts wegen zu prüfenden Sachurteilsvoraussetzung der ordnungsgemäßen Klageerhebung gehört nach der ständigen Rechtsprechung des BGH grundsätzlich auch die Angabe der ladungsfähigen Anschrift des Klägers, und zwar auch dann, wenn der Kläger durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten ist.

Es entspricht der Rechtsprechung des BGH, dass in Altverfahren bei Klagen auf Beseitigung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum in analoger Anwendung des § 48 Abs. 5 WEG die Prozessführungsbefugnis des Klägers so lange weiter besteht, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu Kenntnis gebracht wird.

Der Zweck der Regelung in § 9b Abs.2 WEG entfällt jedoch, wenn die verklagte Verwaltung im Laufe des Rechtsstreits ausscheidet und eine neue Verwaltung bestellt ist. Die Handlungsfähigkeit ist dann gerade nicht mehr gefährdet, sodass die ursprüngliche Vertretungsregel nach § 9b Abs.1 WEG wieder auflebt.

Wenn der Gemeinschaftsordnung nicht zu entnehmen ist, dass dort Abweichungen zur damaligen Gesetzeslage begründet wurden, deren Fortgeltung auch bei einer Gesetzesänderung gewollt ist, gelten die §§ 20, 21 WEG für bauliche Veränderungen.

Die in § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG a.F. vorgesehene so genannte gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), ist mit dem WEMoG ersatzlos entfallen.

Maßgeblich für die Bestimmung des Streitwerts in WEG-Verfahren ist die Vorschrift des § 49 GKG, der eine besondere Wertvorschrift für wohnungseigentumsrechtliche Beschlussklagen enthält.

Der Streitwert darf weder das 7,5-fache seines (Individual-) Interesses an der Entscheidung noch den Verkehrswert seines Wohnungseigentums übersteigen.

In einer verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf die Erhebung einer gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichteten Klage auf anteilige Zahlung einer beschlossenen Sonderumlage keiner auf die Klageerhebung bezogenen Beschlussfassung.

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein

Eine Eigentümerversammlung kann nur durch den Verwalter einberufen werden. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich einzuberufen, darf der Beiratsvorsitzende einladen.

Existiert kein Beirat, darf ein Wohnungseigentümer nicht zur Versammlung einladen ohne vorher vom gericht hierzu ermächtigt worden zu sein.

Ein Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Vorlage eines neuen Vermögensberichtes, wenn die Gemeinschaft den Anspruch lediglich mangelhaft erfüllt hat.

Ein Vermögensbericht ist mangelhaft, wenn die vom Verwalter mitgeteilten Ein- und Ausgaben nicht mit den Anfangs- und Endbeständen der Bankkonten korrespondieren.

Wird die Instandhaltungsrücklage lediglich buchhalterisch geführt, muss aus dem Vermögensbericht selbst ersichtlich sein, woraus sich die Differenz des Liquiditätskontos ergibt.

Allein die Eigentümerstellung berechtigt nicht zur ersatzweisen Einberufung einer Eigentümerversammlung, selbst wenn kein Verwalter und kein Verwaltungsbeirat bestellt sind und kein Eigentümer zur ersatzweisen Einberufung ermächtigt worden ist.

Bei Anordnung eines frühen ersten Termins muss die anerkennende Erklärung grundsätzlich innerhalb der Klageerwiderungsfrist abgegeben werden.

Hat ein Verwalter Instandsetzungsbeschlüsse vor dem 01.12.2020 unzureichend umgesetzt und kommt es zu einem weitergehenden Schaden in der Wohnung eines Wohnungseigentümers, richten sich die Schadensersatzansprüche nicht gegen die Gemeinschaft, sondern gegen den Verwalter.

Wurde die Eigentümerversammlung durch eine nichtberechtigte Person einberufen und nimmt diese auch an der Versammlung teil, führen diese Formmängel nicht zur Ungültigkeit der Beschlüsse, wenn sich dieser Mangel nicht kausal auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

Die Wirksamkeit von Klauseln oder einzelner vertraglicher Gestaltungen in einem Verwaltervertrag nicht im Rahmen einer Anfechtung der Verwalterbestellung überprüft werden kann, sondern bei Anwendung des Vertrages im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen ist.

Verhält sich der angefochtene Beschluss inhaltlich zu einer Auftragsvergabe an bestimmte Firmen mit einem bestimmten Kostenvolumen, können die Grundsätze der Wertbemessung bei Verwalterentlastungen nicht herangezogen werden.

Eine über das Kalenderjahr hinausgehende Abrechnung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Auch ein Wirtschaftsplan, der nicht das Kalenderjahr umfasst, widerspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung, da er gegen die gesetzliche Regelung des § 28 Abs. 1 S. 2 WEG versößt.

Ohne Kenntnis des konkreten Sanierungsvorhabens haben die Eigentümer keine Möglichkeit, Kriterien wie Zweckmäßigkeit, Dringlichkeit oder Wirtschaftlichkeit gegeneinander abzuwägen und Argumente für oder gegen eine Durchführung der Maßnahme zu sammeln.

Ein Wohnungeigentümer kann die Erstellung eines Vermögensberichtes verlangen, wenn der Verwalter infolge der Gesetzesreform keine Zeit hatte, den Vermögensbericht 18 Monate nach dessen Fälligkeit zu erstellen.

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Aufnahme eines Tagesordnungspunktes und Behandlung in der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung, wenn sachliche Gründe vorliegen, den Gegenstand zu erörtern und zum Gegenstand der Abstimmung zu machen.

Der Einladende hat grundsätzlich kein Recht, den gewünschten Tagesordnungspunkt auf Notwendigkeit / Richtigkeit / Sachlichkeit zu prüfen.

Werden in einem Prozess gegen eine verwalterlose Gemeinschaft die den Verband vertretenden nicht klagenden Eigentümer von einem Rechtsanwalt vertreten, führt dies nicht zwingend zu einem Mandatsverhältnis des Rechtsanwaltes mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Bei Klagen gegen verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaften wird der Verband durch die nicht klagenden Wohnungseigentümer vertreten.

Die insoweit den Verband vertretenen Wohnungseigentümer können daher nicht nur im Prozess wirksam Erklärungen für den Verband abgeben, sondern als notwendiges Hilfsgeschäft auch einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der Interessen des Verbandes beauftragen, wodurch ein Vertragsverhältnis zwischen Rechtsanwalt und Verband begründet wird.

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, führt der
Ausschluss des oder der klagenden Wohnungseigentümer in einem Be-
schlussklageverfahren von der nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten
Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft in diesem Prozess durch die
übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird.