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Bei Wohngeldklagen der Gemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer ist der Verwalter nicht zugleich auch Zustellungsbevollmächtigter gegen den beklagten Wohnungseigentümer gen. § 45 WEG.

Wurde ein ergangenes Urteil nicht wirksam zugestellt und soll mit dem Rechtsmittel nur der Rechtsschein eines Urteils beseitigt werden, hängt eine dahingehende klarstellende Entscheidung des Rechtsmittelgerichts nicht vom Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen eines echten Rechtsmittelverfahrens ab.
LG Bamberg, AZ: 41 S 32/19, 13.03.2020
Die Wahl eines nur aus zwei Mitgliedern bestehenden Beirats verstößt gegen die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und ist wegen Gesetzeswidrigkeit anfechtbar. § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt nämlich, dass der Beirat mit drei Personen zu besetzen ist.

Gem. § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Abschluss des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben aufzustellen. Diese Einnahmen- und Ausgabenrechnung muss geordnet, übersichtlich und für jeden Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich und nachvollziehbar sein.

Es ist zulässig, einen unterjährigen Wirtschaftsplan (hier beginnend zum 01.10.) zu beschließen.
AG Bottrop, AZ: 20 C 24/19, 06.03.2020
Ein gewerblich tätiger Hausverwalter muss im Falle einer Ortsabwesenheit sicherstellen, dass ihn oder einen Vertreter rechtsgeschäftlich bedeutsame Erklärungen erreichen. Hierzu gehört auch, dass niedergelegte Postsendungen abgeholt werden können.
AG Mülheim a. d. Ruhr, AZ: 35 C 69/19, 05.03.2020
Untergemeinschaften sind keine selbstständigen Tochterverbände, sondern nur ein Teil der Gesamtgemeinschaft. Rechts- und Parteifähig ist ausschließlich die Gesamtgemeinschaft, nicht jedoch die Untergemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Kosten des Rechtsstreits sind der Verwalterin der Wohnungseigentumsgemeinschaft als Veranlasserin aufzuerlegen, wenn diese die Existenz der Untergemeinschaft im Rechtsstreit behauptet und ist, wenn der nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG erforderliche Beschluss nicht vorliegt, als Veranlasserin des unzulässigen Verfahrens anzusehen.
OLG Brandenburg, AZ: 2 U 132/18, 10.02.2020
Ist in einer Wohnungseigentümergemeinschaft weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so kann ein Wohnungseigentümer durch gerichtliche Entscheidung zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermächtigt werden.

Die Klage auf Bestellung eines Verwalters durch das Gericht ist nur dann zulässig, wenn ihr der Versuch vorausgegangen ist, eine Verwalterbestellung durch die Gemeinschaft zu erreichen.

Dazu wäre ferner erforderlich, dass die Parteien dem Gericht geeignete Verwalter nebst den Verwaltervertragskonditionen bekanntgeben.
AG Essen-Borbeck, AZ: 24 C 69/19, 06.02.2020
Wird ein Wohnungseigentümer oder sein Vertreter zu Unrecht von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Der vorschnelle Ausschluss eines Miteigentümers bzw. dessen Vertreter von der Teilnahme, ohne sich zuvor über den Inhalt der Teilungserklärung vergewissert zu haben, stellt eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung des Verwalters dar, so dass dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits gem. § 49 WEG aufzuerlegen sind.
AG Duisburg-Ruhrort, AZ: 28 C 27/19, 27.11.2019
Die Gemeinschaft kann im Einzelfall bei aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen im Sondereigentum einen Eigentümer auf eigene Feststellungen zur Klärung der in seinem Bereich aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen verweisen.

Eine Jahresabrechnung ohne korrekte Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage entspricht nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, da die Schlüssigkeitsprüfung der Jahresabrechnung beeinträchtigt ist.

Ist die vom Verwalter vorgelegte und genehmigte Jahresabrechnung fehlerhaft, löst dies bereits als solches die Kostenhaftung des Verwalters aus.
AG Hamburg-Mitte, AZ: 22a C 73/18, 22.10.2019
Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen.

Er hat, weil er für und im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer tätig geworden ist, einen Ersatzanspruch jedenfalls unter dem Gesichtspunkt einer Geschäftsbesorgung (§ 675 Abs. 1, § 670 BGB).

Das Risiko einer abweichenden Beurteilung durch das Prozessgericht ist dem Verwalter nicht zuzuweisen.

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eine Weisung der Wohnungseigentümer darüber einzuholen, ob er die Zustimmung nach § 12 WEG versagen soll.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 188/18, 18.10.2019
Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs.

Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussmängelverfahren, können sie ihm im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Weisungen für die Prozessführung erteilen.

Von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht umfasst ist hingegen ein Beschluss, der es den Wohnungseigentümern untersagt, in dem Prozess für sich selbst aufzutreten und von dem Mehrheitsbeschluss abweichende Prozesshandlungen vorzunehmen.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 286/18, 18.10.2019
Ein Beschluss, der es einem Verwalter gestattet, künftig eigenmächtig und ohne Beschlussfassung über Instandsetzungsmaßnahmen bis zu einem Betrag von 1.000,00 EUR je Einzelfall zu entscheiden, widerspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Wenn keine jährliche Höchstgrenze festgelegt wurde, führt dies zu einem unüberschaubaren Kostenrisiko für die Wohnungseigentümer. Dies gilt auch dann, wenn sich das Risiko in der Vergangenheit nicht realisiert hat.
AG Gelsenkirchen, AZ: 427 C 85/19, 17.09.2019
Das Verfahren über die Anfechtung der Bestellung eines WEG-Verwalters ist gem. § 148 ZPO auszusetzen, wenn der Verwalter in einer weiteren Versammlung erneut gewählt wird.

Mit der Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses eines Verwalters kann der Kläger nur erreichen, dass der Verwalter sein Amt nicht mehr ausüben kann.

Bis zur Ungültigerklärung ist dieser neue Beschluss (§ 23 Abs. 4 WEG) gültig, denn durch das Anfechtungsvefahren wird er nicht suspendiert.
LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S171/18, 26.08.2019
Bei der Anfechtung der Verwalterwahl und des Verwaltervertrages kann es sich um zwei verschiedene Beschlüsse mit gesonderten Punkten handeln, die zwar miteinander zusammen hängen, nicht aber zwingend miteinander stehen und fallen.

Dann ist es gerechtfertigt, wenn für beide Anfechtungspunkte gesonderte Streitwerte festgesetzt werden.
LG Bremen, AZ: 4 T 322/19, 14.08.2019
Drei Vergleichsangebote sind bei höheren Investitionen Pflicht.

Zu den Grenzen der Beauftragung eines Rechtsanwaltes.

Erwerber einer Eigentumswohnung muss nicht die Kosten für die Verwalterzustimmung tragen.

Zusatzvergütungen einer Hausverwaltung müssen der Höhe nach festgelegt sein und dürfen nicht unangemessen hoch sein. Sie dürfen auch nicht für den Aufgabenkreis nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG verlangt werden.
AG Duisburg-Ruhrort, AZ: 28 C 27/18, 25.07.2019
Zwar sollte die Jahresabrechnung im Regelfalle spätestens innerhalb von 6 Monaten vom Verwalter erstellt werden, jedoch können in der Zukunft durchaus besondere Umstände vorliegen, auf Grund dessen der Verwalter mehr Zeit hierfür benötigt.

Welche Frist dem Verwalter im Einzelfall zugestanden werden muss, hängt jeweils vom Umfang und der Schwierigkeit der konkreten Jahresabrechnung ab.
LG Dresden, AZ: 2 S 101/19, 05.07.2019
Hat ein Wohnungseigentümer wegen eines Einladungsmangels des Verwalters eine Anfechtungsklage erfolgreich erhoben, entspricht eine Entlastung des Verwalters auch dann nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn das Gericht von der Regelung, dem Verwalter die Kosten gem § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, keinen Gebrauch gemacht hat.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Parkplatzregelung dahingehend beschließen, dass einzelnen Wohnungseigentümern durch ein transparentes Losverfahren ein Stellplatz für den Zeitraum von max. 1 Jahr zugewiesen wird, wenn sichergestellt ist, dass die nicht berücksichtigten Wohnungseigentümer nach Ablauf des Jahres automatisch in den Genuss eines Stellplatzes kommen.
LG Dortmund, AZ: 1 S 40/19, 05.06.2019
Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.
LG Dresden, AZ: 2 S 534/18, 29.05.2019
Beauftragt ein Verwalter einen Rechtsanwalt mit der Führung eines Prozesses für die Wohnungseigentümergemeinschaft, ohne hierzu durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung ermächtigt zu sein, tritt der beauftragte Rechtsanwalt als vollmachtloser Vertreter auf, mit der Folge, dass ihm die Verfahrenskosten aufzuerlegen sind.
AG Offenbach am Main, AZ: 320 C 11/19, 29.05.2019
Für den Eintritt der Fälligkeit des Hausgelds ist es nicht von Bedeutung, auf was für ein Konto – Eigenkonto der Gemeinschaft oder ein Treuhandkonto des Verwalters – die Eigentümer die Zahlungen leisten sollen.

Ein Wohnungseigentümer hat schon formal betrachtet keinen Anspruch gegen den klagenden Verband auf Einrichtung eines WEG-Eigenkontos; er hat vor dem Hintergrund des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung aus § 21 Abs. 4 WEG lediglich einen Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer.
AG Dortmund, AZ: 514 C 29/19, 23.05.2019
Führt der Verwalter einen Aktivprozess ohne Ermächtigung, kann dessen Prozessführung ohne Vertretungsmacht entsprechend § 89 ZPO genehmigt werden.

Ein Ermächtigungsbeschluss, aus welchem sich nicht ergibt, für welche Forderungen der Verwalter zur Prozessführung ermächtigt sein soll, ist nichtig.

Wird die Verwalterwahl eines Verwalters angefochten, kann ein Wohnungseigentümer bis zur Rechtskraft des Anfechtungsverfahrens gleichwohl schuldbefreiend auf das eingerichtete Hausgeldkonto der Verwaltung einzahlen, deren Bestellung angefochten wurde.
AG Essen, AZ: 196 C 36/18, 09.05.2019
Ein Verwalter darf nur im Notfall einen Aktivprozess führen. Eine drohende Verjährung stellt in der Regel keine solche Notmaßnahme dar. Dies gilt auch für die Einleitung eines Beweissichwerungsverfahrens.

Eine Verwalterklausel, wonach der Verwalter nur bei einer "nachweislichen" Pflichtverletzung haftet, ist unzulässig, da die Beweislast abweichend von § 280 BGB verlagert wird.
LG Frankfurt am Main, AZ: 13 S 55/18, 18.04.2019
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