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Zur Entlastung des Verwalters bei unwirksamer Beschlussfassung auf der Vorversammlung; §§ 21 Abs. 3, 27 WEG
AG München, AZ: 485 C 15894/18, 16.01.2019
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Über die Entlastung des Verwalters kann nach § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Der Entlastungsbeschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen.

Ausreichend ist eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters, ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich. Ob den Wohnungseigentümern tatsächlich ein Schaden entstanden ist, ist in diesem Zusammenhang nicht zu prüfen.

Gleichfalls unerheblich ist, ob bereits ein entsprechendes Verschulden des Verwalters feststellbar ist. Entscheidend ist lediglich ein objektiver Pflichtenverstoß, die für einen eventuellen Schadensersatzanspruch erforderliche subjektive Komponente wäre ggf. in einem Schadensersatzprozess zu klären.

Die Verpflichtung und Berechtigung des Verwalters zur Umsetzung von Beschlüssen bezieht sich nicht auf nichtige Beschlüsse, zu deren Durchführung ist der Verwalter weder berechtigt noch verpflichtet. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.
Die Entscheidung des AG München ist zutreffend. Der Vorwurf, ein Verwalter könne die Rechtmäßigkeit eines Beschlusses in der Regel gar nicht abschätzen, weil häufig sogar Richter über die Wirksamkeit eines Beschlusses uneins seien, geht ins Leere.

Denn die Anfechtung einer Entlastung des Verwalters besagt nichts über seine Haftung.

Die Aufhebung des Entlastungsbeschlusses soll vielmehr allein die Möglichkeit eines Regressanspruches gegen den Verwalter wahren, welcher durch die Entlastung nicht mehr möglich wäre.

In der Praxis dürfte sich dieses Problem für einen Verwalter eher selten stellen. Wenn die Mehrheit bereits für seine Entlastung war, dürfte es für die Minderheit in der WEG schwierig werden, einen anschließenden Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, der die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter festlegt. Dies wäre mit weiteren Kostenrisiken verbunden, welche die Mehrheit, die mit der Verwaltertätigkeit einverstanden waren, meist nicht zu tragen bereit sind

Denn in einem möglichen Prozess müsste das Verschulden des Verwalters erst noch festgestellt werden. Ein solcher Ausgang lässt sich nicht vorhersagen, da ein Verwalter für die Fehleinschätzung ungeklärter oder schwieirger Rechtsfragen nicht regresspflichtig gemacht werden kann.
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Dieses Urteil wurde eingestellt von RA Frank Dohrmann, Bottrop
Keywords: Beschlussanfechtung Entlastung verwalter Frank Dohrmann Rechtsanwalt Bottrop Regreß