Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Eine Klausel in der Teilungserklärung, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses das Protokoll von zwei von der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Unterschrift bestimmenden Wohnungseigentümern erforderlich ist, ist dann nicht anwendbar, wenn nur ein Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnimmt.

Hat eine Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter, wird sie von allen nichtklagenden Wohnungseigentümern gemeinschaftlich vertreten.

Die zwischenzeitliche Wahl eines Verwalters ändert nichts an einer einem Rechtsanwalt erteilten Prozessvollmacht.

Zwar kann der einzelne Wohnungseigentümer bei Fehlen eines Verwalters grundsätzlich eine gerichtliche Entscheidung beantragen, durch die die WEG zur Einberufung einer Versammlung verpflichtet wird.

Erforderlich ist aber die Angabe eines oder mehrerer konkreter Tagesordnungspunkte.

Solange eine Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht erfolgt oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt worden ist, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, bei der Beschlussfassung über eine Sonderumlage den geltenden Kostenverteilungsschlüssel anzuwenden.

Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht nicht deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel hätten beschließen können.

Nach neuem Recht kann die Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 2 WEG betreffend die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nur noch insgesamt und nicht mehr betreffend einzelne Abrechnungspositionen für ungültig erklärt werden.

Das Gesamtinteresse der Wohnungseigentümer bemisst sich nach dem vollen Nennbetrag der Jahresabrechnung und das Individualinteresse des Anfechtungsklägers gemäß § 49 Satz 2 GKG nach seinem Anteil am Nennbetrag der Abrechnung.

Es besteht ein berechtigtes Interesse an der Überwachung des Aufzugs, wenn man über den Aufzug unmittelbar in die Wohnung eines Sondereigentümers gelangen kann.

Die Möglichkeit, die Wohnung auch über Treppenhaus zu erreichen, berücksichtigt nicht den Umstand, dass der Zweck des Aufzuges gerade darin besteht, die Wohnungen ohne anstrengendes Treppensteigen zu erreichen.

Bei der Prüfung des Anspruchs auf Einsicht in der Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt es nur darauf an, dass einem Wohnungseigentümer die Einsicht nicht gewährt wurde, nicht aber darauf, woran die Einsichtnahme gescheitert ist.

Ansprüche aus dem Sondereigentum können durch den Wohnungseigentümer auch dann selbst geltend gemacht werden, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Dies gilt auch, wenn es um die Abwehr von Störungen des Sondereigentums geht.

Ein lichtundurchlässiger Sichtschutz (hier: Paravent), der einen lichtdurchlässigen Sichtschutz aus Milchglas ersetzt, führt zu Verdunkelung der zur klägerischen Wohnung gehörenden Terrasse, was wiederum zu einer erheblichen Wertminderung der klägerischen Wohnung führt.

Es entspricht allein ordnungsmäßiger Verwaltung, dass einem Wohnungseigentümer eine verkehrssichere Zuwegung zu seiner Wohnungseingangstür zur Verfügung stellt.

Es kommt nicht darauf an, dass der Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer die Zuwegung selber geschaffen hat, wenn sich die Eigentümer nicht gegen diese Errichtung gewehrt haben und nach wie vor bereit sind, die Ausbesserungsarbeiten zu gestatten.

Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen.

Im Rahmen ihres (weiten) Ermessens haben die Wohnungseigentümer darüber zu beschließen, ob sie punktuelle Schadensereignisse - bezogen auf das gemeinschaftliche Eigentum - durch eine Bestandsaufnahme untersuchen lassen mit dem Ziel, etwaige Schäden und deren Ursache zu beseitigen.

Nach § 20 WEG muss ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen, ehe er mit dem Bau beginnt.

Etwas anderes gilt, wenn sich aus der Teilungserklärung ergibt, dass das Beschlusserfordernis abbedungen war.

Erhebt der Verwalter im Namen der GdWE Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis, die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, jedenfalls im Grundsatz nicht zu überprüfen.

Ist in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage vereinbart, dass die Wohnungseigentümer weitgehend so gestellt werden sollen, als handelte es sich um real geteilte Grundstücke, begründet nicht jeder Verstoß gegen eine öffentlich-rechtliche Norm einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB; vielmehr muss der Norm Drittschutz zukommen.

Wurde eine Eigentümerversammlung durch eine unzuständige Person einberufen, kann ein Unterlassungsanspruch, die Versammlung zu untersagen, nicht gegen die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

Es besteht auch kein Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft, dem einberufenen Wohnungseigentümer Weisungen zu erteilen oder die Einberufung zu widerrufen.

Der Anspruch ist gegen den einberufenden Eigentümer zu richten.

Bei der erstmaligen Verwalterwahl ist das Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer nur durch eine persönliche Vorstellung des Verwalters auf der Wohnungseigentümerversammlung gewährleistet.

Für jeden Wohnungseigentümer muss nicht nur bis zum Beginn einer Eigentümerversammlung, sondern auch während einer solchen die Möglichkeit bestehen, die Versammlungsstätte zu erreichen, um an der Versammlung teilnehmen zu können.

Ist der Zugang zu der Versammlungsstätte nicht ohne Weiteres möglich, muss durch Inanspruchnahme gebräuchlicher Mittel die Möglichkeit bestehen, dass ein zutrittsbereiter Wohnungseigentümer um Einlass bitten kann.

Eine bauliche Veränderung, die einem der in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG aufgeführten Zwecke dient, ist regelmäßig angemessen.

Verlangt ein Wohnungseigentümer gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 4 WEG die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses, muss er zur Begründung des Anspruchs darlegen, dass die bauliche Veränderung einem der gesetzlich privilegierten Zwecke dient. Beruft sich die Gemeinschaft auf die Unangemessenheit der Maßnahme, trifft sie eine sekundäre Darlegungslast für nachteilige Umstände

Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten; einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung bedarf es insoweit nicht.

Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen.

Zwar entspricht bei einer unzulässigen baulichen Veränderung der Rückbau grundsätzlich einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Nicht aber ist das Ermessen der Wohnungseigentümer ohne Weiteres auf Null reduziert.

Je nach den Umständen des Einzelfalls kann es auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, von der Beseitigung abzusehen. Zudem haben die Wohnungseigentümer jederzeit die Möglichkeit, eine bauliche Veränderung auch nachträglich durch Beschluss nach § 20 Abs. 1 Alt. 2 zu legitimieren.

Eine Gebührenvereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Rechtsanwalt auf Stundenhonorarbasis (hier 250,00 € zzgl. MwSt./Std) wegen Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter ist grundsätzlich nicht zulässig, weil hierduch die Regelgebühren des RVG überschritten werden.

Bei Fehlen eines besonderen Grundes müssten in jedem Falle drei Vergelichsangebote eingeholt werden.