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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Zur Sondervergütung des Verwalters; §§ 27, 28 WEG; 305 ff BGB

LG München I, AZ: 1 S 124/21 WEG, 18.05.2022

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Unerheblich für eine Sondervergütung des Verwalters ist, wenn nicht angegeben wird, für welchen Mehraufwand der Verwalterin die Vergütung anfällt, wenn es sich um einen pauschalierten Betrag für sämtlichen zu erwartenden Mehraufwand im Zusammenhang mit der Baumaßnahme unabhängig davon handelt, ob und in welchem Umfang ein solcher dann auch tatsächlich anfällt, weshalb es einer Kenntnis des der Verwalterin im Zusammenhang mit der Baumaßnahme entstehenden Mehraufwandes zur Bestimmung der Vergütungshöhe nicht bedarf.

Für die inhaltliche Bestimmtheit der getroffenen Vergütungsregelung reicht es vielmehr, dass eindeutig festgelegt ist, wie und woraus sich die Sondervergütung berechnet.

Allerdings ist es nicht unproblematisch, wenn die Wohnungseigentümer einem Verwalter nachträglich, also nach dessen Bestellung und Abschluss eines Vertrags mit ihm, eine zusätzliche Vergütung für Leistungen versprechen, zu deren Erbringung der Verwalter nach dem Gesetz oder dem Vertrag ohnehin verpflichtet ist.

Sofern die übliche Verwaltervergütung deutlich überschritten wird, genügt dies den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung aber regelmäßig nur dann, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.

Ob der Beschlussteil betreffend die Sondervergütung für die Verwalterin vor dem Hintergrund, dass der Beschlusstext von der Verwalterin als Versammlungsleiterin zur Abstimmung gestellt wurde, darüber hinaus gem. § 310 III BGB der AGB-Kontrolle nach den §§ 305ff BGB unterliegt, kann letztlich dahingestellt bleiben.

Das Transparenzgebot ist nicht verletzt, wenn die Regelung inhaltlich hinreichend klar und bestimmt ist und sich die Tätigkeiten, für die die beschlossene Sondervergütung zu zahlen ist, für die sonst nach dem Verwaltervertrag eine Vergütung geschuldet ist, abgrenzen lassen.

Davon abgesehen ist die AGB-Kontrolle nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrages im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des LG München überzeugt nicht. Zunächst einmal verwechselt das LG München die Vergütungsklauseln im Verwaltervertrag mit der nachträglichen Beschlussfassung über eine Sondervergütung des Verwalters.

Sondervergütungen im Rahmen von AGB-Klauseln dürften grds. mangels Bestimmtheit unzulässig sein, da es nicht möglich ist, die über die Regelvergütung hinausgehende Mehrarbeit der Verwaltung pauschal abzugrenzen und so die Mehrvergütung zu definieren.

Eine Beschlussfassung über eine Sondervergütung kann darüber hinaus auch nicht zu einer (nachträglichen) Bestimmtheit der Vergütungsklauseln im Verwaltervertrag führen, da die AGB-Klauseln und die Abstimmung über die Sondervergütung getrennt bewertet werden müssen.

Zwei an sich nicht zulässige Vereinbarungen über eine Sondervergütung können im Gesamtzusammenhang gesehen nicht zu einer zulässigen Sondervergütung führen. Dies ist aber der Tenor der Entscheidung des LG München.

Nicht nachvollziehbar ist auch die Hilfserwägung des LG München, dass die AGB-Kontrolle nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage des Verwaltervertrages geprüft werden kann, sondern bei der Anwendung des Vertrages im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen ist.

Das LG München verkennt, dass es vorliegend gerade nicht um die Verwalterwahl oder einen Beschluss über den Verwaltervertrag ging, sondern um eine Sondervergütung, also um die Anwendung des Vertrages im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter.

Ansonsten wäre es nicht mehr möglich, unzulässige Verwalterklauseln jemals noch auf ihre Rechtmäßigkeit hin zu überprüfen, wenn nicht nur der Vertrag selber, sondern auch die Anwendung des Verwaltervertrages durch Vereinnahmung von Sondervergütungen durch den Verwalter aufgrund des Vertrages nicht mehr überprüft werden können.

Relevant wird dies in der Regel bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, wenn der Verwalter die eigenmächtige Entnahme von Sonderhonoraren als Kosten in die Abrechnung einstellt, welche den einzelnen Wohnungseigentümer unmittelbar anteilig in der Einzelabrechnung belastet.

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