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Urteile zu Kategorie: Nichtigkeit

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Ein Beschluss der Wohnungseigentümerver-sammlung, dass zukünftig kleine Reparaturen aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden, ist nichtig.

Ein nicht angefochtener Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, wonach die im Sondereigentum stehenden Platten auf den Balkonen nur noch lose verlegt werden dürfen, ist mangels Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig.

Eine Änderung der Kostenverteilung eines Aufzuges gem. § 16 Abs. 3 WEG entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hauptnutznießer eines Aufzuges mit den Betriebskosten allein belastet werden, wenn zugleich die Instandhaltungskosten auf alle Eigentümer, die eine theoretische Nutzungsmöglichkeit haben, umgelegt werden.
LG Dortmund, AZ: 1 S 133/13, 26.11.2013
Die Entscheidung der Gemeinschaft in bezug auf einen Aufzug, die Instandhaltungskosten von den Betriebskosten zu trennen und diese den Eigentümern aufzuerlegen, die alleine von dem Aufzug tatsächlich profitieren, ist sachlich nicht zu beanstanden.

Soweit kleinere Reparaturen aus der Instandhaltungsgrundlage bezahlt werden sollen und dass dadurch die Rücklage gefährdet werde, ist dies als Prognoseentscheidung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu beanstanden.

Hat die Wohnungseigentümerversammlung in einer früheren Versammlung einen nicht angefochtenen Beschluss zur Verlegung des Balkonoberbodens gefasst, ist einer weiterer Beschluss über eine Verlegungsart des Oberbodens nicht mehr zu beanstanden.
AG Gladbeck, AZ: 51 C 30/12, 26.03.2013
Die Eigentümerversammlung kann zwar nach § 10 Abs. 6 S. 3 letzter Halbsatz WEG die Ausübung der Beseitigungsrechte auf den teilrechtsfähigen Verband übertragen.

Sie hat keine Kompetenz, mit Mehrheitsbeschluss in die Befugnis des einzelnen einzugreifen, seine Individualansprüche geltend zu machen, ihn gewissermaßen zur Erhebung einer Beseitigungsklage zu zwingen, so dass ein derartiger Beschluss nicht ist.
AG Idstein, AZ: 32 C 15/12, 17.12.2012
Ist unklar, ob ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft gefasst wurde, kann durch Auslegung und Berücksichtigung der Gesamtumstände auf das Nichtvorliegen eines Beschlusses zu schließen sein. Einer Anfechtungsklage bedarf es nicht, da diese mangels Beschlussfassung von Anfang an unbegründet wäre.
AG Gladbeck, AZ: 51 C 22/13, 26.11.2013
Wohnungseingangstüren stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum.

Auf die Regelung in der Teilungserklärung, nach der die Türen der Zwischenwände innerhalb der Sondereigentumsräume und die Türen zum Treppenhaus zum Sondereigentum gehören, kommt es für die sachenrechtliche Zuordnung nicht an. Wie der Senat bereits klargestellt hat, kann durch eine Teilungserklärung Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes (§§ 93, 94 BGB) nicht begründet werden

Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG befugt, generelle Vorgaben zu der Gestaltung der Wohnungseingangstüren zu beschließen. Enthält ein Beschluss keine Maßgaben für die Gestaltung des Sondereigentums, besteht eine generelle Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, ZfIR 2013, 511 Rn. 14 mwN).
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 212/12, 25.10.2013
Der Eigentümergemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz zur generellen Untersagung der Nutzung von Wohnungen im Wege der Überlassung an wechselnde Personen für einige Tage bis hin zu einer Woche.

Wird eine Vermietung an Feriengäste nicht nur der Umfang einer an sich zulässigen Nutzung im Wege einer bloßen Regelung des Gebrauchs eingeschränkt, sondern eine bestimmte Nutzungsart grundsätzlich verboten, ist der Beschluss nichtig.
LG Berlin, AZ: 85 S 143/12, 25.06.2013
Haben Wohnungseigentümer abweichend von § 24 Abs. 6 WEG in der Teilungserklärung vereinbart, dass eine bestimmte Form der Protokollierung der Wohnungseigentümerbeschlüsse Voraussetzung für die Gültigkeit sein soll, so ist durch Auslegung zu ermitteln, ob die Eintragung des Wohnungseigentümerbeschlusses in ein Beschlussbuch konstitutive Wirkung für den Wohnungseigentümerbeschluss haben soll.

Ist nach der Teilungserklärung für die Gültigkeit eines Beschlusses die Eintragung in das Beschlussbuch erforderlich, so führt das Fehlen der Eintragung lediglich zur Anfechtbarkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses.
LG Saarbrücken, AZ: 5 S 7/10, 27.10.2010
Mit Beendigung der Eigentümerversammlung werden Geschäftsordnungsbeschlüsse, sog. Organisationsbeschlüsse, von selbst gegenstandslos. Eine selbständige Anfechtung ist jedoch, da die Ungültigkeitserklärung rechtlich wirkungslos bliebe, unzulässig.

Von einem Antrag nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, einen Beschluß der Eigentümerversammlung „für ungültig zu erklären”, ist auch die Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses sowie die Feststellung, dass gar kein Beschluß zustande gekommen ist, mitumfaßt.

Die Stimmabgaben auf einer Eigentümerversammlung sind ihrerseits einseitige, grundsätzlich empfangsbedürftige Willenserklärungen. Ist nur ein Eigentümer auf der Versammlung anwesend, entfällt das Erfordernis der Empfangsbedürftigkeit.
BayObLG München, AZ: 2Z BR 72/95, 07.12.1995
Die Feststellung der Beschlüsse im Versammlungsprotokoll dient der Beweissicherung, die Urkunde selbst besitzt jedoch keine gesetzliche Beweiskraft für die Richtigkeit ihres Inhalts.

Einer Anfechtungsklage gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG steht der Feststellung, dass solche Beschlüsse nicht zustande gekommen sind, nicht entgegen, wenn dessen Umdeutung in einen Feststellungsantrag (vgl. 256 I ZPO) möglich ist.

Ein Eigentümerbeschluss muss inhaltlich klar und bestimmt, jedenfalls aber, gegebenenfalls nach Auslegung, bestimmbar sein. Andernfalls ist er anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG), unter Umständen auch nichtig (BayObLG WE 1995, 245).
OLG München, AZ: 34 Wx 3/06, 26.06.2006
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt die Beschlusskompetenz, den Einbau eines Treppenliftes zu beschließen.

Ein derartiger Beschluss ist auch nicht deshalb nichtig, wenn er vornehmlich nur einem Eigentümer zugutekommt.

Erfasst der Beschluss seinem Inhalt nach lediglich die Durchführung der Baumaßnahme, kann hier auch keine durch Beschlussfassung erfolgte unzulässige Begründung von Sondereigentum gesehen werden.
LG Erfurt, AZ: 7 T 575/01, 19.02.2002
Eine Verwalterwahl mit Rückwirkung ist nicht nichtig, sondern nur anfechtbar.

Nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG ist die Verwalterin berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern sie hierzu ermächtigt ist.

Dem Beschluss über die Jahresabrechnung kann lediglich hinsichtlich der Abrechnungsspitze die Bedeutung eines neuen selbstständigen Anspruchsgrunds zukommen.
KG Berlin, AZ: 13 Wx 9/07, 27.11.2007
Das Gesetz sieht keinen bestimmten Ort für die Abhaltung einer Wohnungseigentümerversammlung vor, so dass es im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer steht, wo sie eine Versammlung abhalten. Dies kann auch die Wohnung eines Eigentümers sein.

Es entspricht ganz allgemeiner Rechtsauffassung, dass die Jahresabrechnung auch unberechtigte Ausgaben enthalten muss.

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, Gegenstände im Treppenhaus zu lagern.

Ein Kellerraum, der als Gemeinschaftsraum allen Wohnungseigentümern zur Verfügung steht, kann nicht einem einzelnen Wohnungseigentümer allein zugewiesen werden.
AG Oberhausen, AZ: 34 C 1/11, 03.05.2011
Die Mitteilung des Versammlungsorts ist wesentlich für eine ordnungsmäßige Einladung, da mangels Kenntnis des Versammlungsorts eine Teilnahme nicht möglich ist.

Ein Ladungsmangel führt jedoch regelmäßig dann nicht zu einer Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit von Beschlüssen, wenn feststeht, dass die Beschlüsse bei ordnungsmäßigem Vorgehen ebenso gefasst worden wären.
BayObLG München, AZ: 2 Z BR 199/04, 08.12.2004
Ein Wohnungseigentümer, der mit einem ihm nachteiligen Beschlüssen rechnen muß, ist nämlich unabhängig von etwaigen Pflichtverletzungen des Verwalters gehalten, seinerseits alles ihm Zumutbare zu unternehmen, um die Anfechtungsfrist zu wahren.

Bei der Rüge der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung handelt es sich um eine Einwendung, die nur im Rahmen einer rechtzeitigen Anfechtung geprüft werden kann. Ein Nichtigkeitsgrund kann hieraus nicht hergeleitet werden (vgl. BayObLGZ 1981, 50).
OLG Düsseldorf, AZ: 3 Wx 536/93, 05.12.1993
Die Entscheidung über die Einführung einer Umzugskostenpauschale betrifft nicht das der Gemeinschaftsgrundordnung nachrangige Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

Sie kann daher nicht mit Mehrheit beschlossen werden. Die Entscheidung über die Erhebung einer - wie auch immer gearteten - Umzugskostenpauschale ist einem Mehrheitsbeschluss nach § 23 I WEG nicht zugänglich.

Auch der Grundsatz des Vertrauensschutzes steht einer Nichtigkeit des Mehrheitsbeschlusses nicht entgegen. Er kann von den Antragstellern ohne zeitliche Befristung geltend gemacht werden. Es handelt sich insoweit um einen in der Vergangenheit noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt, der weiterhin Rechtswirkungen zeitigt.
AG Osnabrück, AZ: 40 II 87/03, 23.09.2005
Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist nichtig, wenn es diesem an der erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit mangelt, sich also auch durch Auslegung kein Sinn ermitteln lässt (hier: Änderung des Kostenverteilerschlüssels).

Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels setzt zumindest voraus, dass für die Änderung ein sachlicher Grund gegeben ist und der einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem vorigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt wird.

Einen Wohnungseigentumsverwalter können die Kosten eines Verfahrens auferlegt werden, wenn dieser den Anfall der gerichtlichen Kosten wegen Verletzung seiner vertraglichen Pflichten zu vertreten hat und nach materiellem Recht kostenerstattungspflichtig ist.
OLG Oldenburg, AZ: 5 W 194/04, 05.04.2005
Ist in der Teilungserklärung zwingend eine einheitliche Instandhaltungsrücklage zu bilden, so stellt ein Beschluss, dass die Rücklage in Zukunft wieder so geführt wird, wie dies der Teilungserklärung und der Rechtslage entspricht, eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung dar.

Ein Mehrheitsbeschluss, wonach abweichend von der Teilungserklärung getrennte Rücklagen gebildet werden sollen bzw. Reparatur- oder Instandsetzungsmaßnahmen abweichend von der Teilungserklärung nur durch Wohnungseigentümer oder Eigentümer eines Stellplatzes gezahlt werden sollen, ist nichtig (vgl. BGH, NZM 2009, Seite 866; BGH, NJW 2010, Seite 2654).
LG Düsseldorf, AZ: 25 S 141/13, 16.04.2014
Ist in der Teilungserklärung bzgl. der Kostenverteilung nur von Instandhaltung und nicht von Instandsetzung die Rede, sind beide Begriffe hiervon erfasst, da diese Begriffe erfahrungsgemäß in der Praxis nicht trennscharf verwendet werden.

Erfolgte in einer WEG in der Vergangenheit keine einheitliche Behandlung der Frage der Erstattung von Fensterkosten erfolgte, könnte sich faktisch eine Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer ergeben, so dass sich hieraus im Einzelfall aus Gleichbehandlungsgrundsätzen ein Anspruch auf Kostenerstattung ergeben könnte.
LG München I, AZ: 1 S 2016/14, 01.12.2014
Soweit bei der Sanierungsmaßnahme ein Eingriff in das Sondereigentum der Wohnungseigentümer erforderlich ist, ist ein solcher Eingriff ggf. nach § 14 Nr. 4 WEG zu dulden.

Der Eigentümerversammlung fehlt aber die Beschlusskompetenz, wenn eine wesentliche Aufgabe von der Eigentümerversammlung auf die Verwaltung delegiert wird.

Vor einer Auftragsvergabe sind drei Vergleichsangebote einzuholen, wenn das Auftragsvolumen einen Betrag von etwa 5.000,00 € überschreitet.

Eine Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG kommt erst dann in Betracht, wenn die Wohnungseigentümer nicht mehr imstande sind, sich selbst zu organisieren.
LG Dortmund, AZ: 1 S 445/14, 21.04.2015
Ein Beschluss auf einer Eigentümerversammlung ist nichtig, wenn ein Eigentümer vorsätzlich an der Teilnahme einer Eigentümerversammlung gehindert wird. Dies gilt auch dann, wenn zwar eine Ladung erfolgt ist, der Eigentümer aber keinen Zugang zu den Versammlungsräumen erhält.
AG Essen, AZ: 196 C 293/14, 27.04.2015
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