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Urteile zu Kategorie: gewerbliches Mietrecht / Gewerbemietrecht

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Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt.

Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 62/06, 23.04.2008
Der Nießbrauchsberechtigte handelt nicht treuwidrig, wenn er trotz einer formularvertraglichen Schriftformheilungsklausel einen Mietvertrag, in den er gemäß §§ 566 Abs. 1, 567 Satz 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel kündigt (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - XII ZR 68/10 - NJW 2014, 1087).
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 146/12, 30.04.2014
Wird das Miet- oder Pachtverhältnis nach Ablauf der regulären Vertragszeit auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, so bleibt das Optionsrecht nicht bestehen und lebt auch nicht wieder auf (BGH vom 06.12.2000 - XII ZR 167/98).
OLG Celle, AZ: 7 U 164/13, 12.03.2014
Haben die Mietvertragsparteien eine feste Laufzeit des Vertrages vereinbart und dem Mieter eine Verlängerungsoption eingeräumt, ohne hierfür eine Frist zur Geltendmachung vorzusehen, so ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon auszugehen, daß die Option bis zum Ablauf des befristeten Mietvertrages ausgeübt werden muß.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 167/98, 06.12.2000
Vermietet der Eigentümer eine Wohnung an einen gemeinnützigen Verein und vermietet dieser die Wohnung an eine von ihm betreute Person weiter, so kann letztere sich gegenüber dem Räumungsverlangen des Eigentümers nicht auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. § 549a BGB findet weder unmittelbar noch entsprechend Anwendung.
BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 278/95, 03.07.1996
Ein gewerblicher Mieter eines Ladenlokals kann mangels Verschulden des Vermieters keinen Schadensersatz wegen des von einer Baustelle herüber wehenden Baustaubes geltend machen.

Eine Klausel im Mietvertrag, die Sonderverkäufe von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, kann gegen § 307 BGB verstoßen.
OLG Karlsruhe, AZ: 10 U 21/12, 06.06.2014
Verwaltungskosten können in den AGB eines gewerblichen Mietvertrages wirksam als Betriebskosten vereinbart werden.

Die Auferlegung von Instandsetzungskosten ohne Beschränkung nach oben ist intransparent und unwirksam.

Werden neben Verwaltungskosten auch Kosten fürs "Center-Management" in einer Klausel vereinbart, verstößt diese Klausel gegen § 307 BGB.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 56/11, 10.09.2014
Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 13. Juli 1970 - VIII ZR 230/68 - NJW 1970, 1740).

Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 15/12, 05.11.2014
Allein die anlässlich einer Anhörung gemäß § 28 VwVfG erfolgte Mitteilung der Behörde an den Mieter, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, vermag einen Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB nicht zu begründen und damit auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht zu rechtfertigen; dem Mieter ist es grundsätzlich zuzumuten, eine Bescheidung seines Nutzungsänderungsantrages abzuwarten.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 77/12, 20.11.2013
Die gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unzulässige formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen einer nicht renoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Mietwohnung (BGH, VIII ZR 185/14) findet auch im Gewerbemietrecht Anwendung.
OLG Celle, AZ: 2 U 45/16, 13.07.2016
Aus § 308 Nr. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber lediglich den Ausschluss der Aufrechnung mit unbestrittenen oder (schon) rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen als unangemessene Benachteiligung des Vertragsgegners erachtet, nicht aber auch ein Aufrechnungsverbot bezüglich entscheidungsreifer Gegenforderungen.

Der Grundsatz der Waffengleichheit, der Anspruch auf rechtliches Gehör sowie das Recht auf Gewährleistung eines fairen Prozesses erfordern, dass einer Partei, die keinen Zeugen hat, Gelegenheit gegeben wird, ihre Darstellung in den Prozess persönlich einzubringen. Zu diesem Zweck ist die Partei gemäß § 448 ZPO zu vernehmen oder gemäß § 141 ZPO anzuhören.
OLG Hamm, AZ: 30 U 14/16, 09.12.2016
Haben die Parteien aber vereinbart, dass der Mieter Umsatzsteuer zahlen soll und hat der Vermieter von Gewerberaum seinerseits optiert und will der Mieter seinerseits die auf die Miete und die Betriebskosten geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen, benötigt er hierzu gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung i.S.d. § 14 UStG.

§ 14 Abs. 4 Nr. 2 UStG verlangt als Angabe auch "die dem leistenden Unternehmer vom Finanzamt erteilte Steuernummer oder die ihm vom Bundeszentralamt für Steuern erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer".
OLG Köln, AZ: 22 U 60/16, 17.07.2017
Das Hinzusetzen eines Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 35/11, 23.01.2013
§ 202 Abs. 2 BGB ist auf den Fall, daß dem Wegnahmeduldungsanspruch des Mieters/Pächters der Widerspruch des Vermieters/Verpächters gegen die Entfernung von Einrichtung aufgrund Vermieter/Verpächter-Pfandrechts entgegensteht, entsprechend anzuwenden.

Hat der Mieter oder Pächter aber seinerseits den Vertrag nicht erfüllt, so bedarf er nach dem Sinn der Regelung des § 202 Abs. 2 BGB (vgl. dazu die Motive Bd. I S. 314) keines Schutzes für seinen Duldungsanspruch durch Hemmung der Verjährung.
BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 136/86, 13.05.1987
Die Änderung der Miete, die auf einer Vertragsklausel beruht, wonach eine Vertragspartei bei Vorliegen einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung verlangen kann, unterfällt - anders als bei einer Anpassungsautomatik oder einem einseitigen Änderungsrecht - dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 43/17, 11.04.2018
Die Vorschrift des § 550 BGB greift nicht ein, wenn einer Partei bereits im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Willenserklärung eine Änderung der Vertragswirkungen herbeizuführen, und sie dann von dieser Möglichkeit Gebrauch macht.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 78/17, 21.11.2018
Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.

Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 46/18, 30.01.2019
Die Kündigung eines Gewerbemietvertrages kann auch zu dem Zweck erklärt werden, eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Bei einer Kündigung zu einem falschen Datum wird die Kündigung jedenfalls dann zum nächsten zulässigen Termin wirksam, wenn der Kündigende das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden will und dieser Wille dem anderen Vertragsteil genügend erkennbar ist.
OLG Hamm, AZ: 1-30 U 476/18, 17.04.2019
Auch ein gewerblicher Mieter muss im Falle einer unrenoviert übernommenen Wohnung die Wohnung nicht renovieren, wenn der Vermieter ihm keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat.
OLG Dresden, AZ: 5 U 1613/18, 06.03.2019
Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB.
BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 125/18, 23.10.2019
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