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Urteile zu Kategorie: Nichtigkeit

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Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).

Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

§ 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß entscheiden durften. Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig.

Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnungsmäßige" Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZB 58/99, 20.09.2000
Die Entlastung eines WEG-Verwalters durch Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht grundsätzlich der ordnungsgemäßen Verwaltung, da in der Entlastung kein negatives Schuldanerkenntnis zu sehen ist.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZB 11/03, 17.07.2003
Der Beschluss zur Aufnahme eines Kredits durch die Eigentümergemeinschaft zur Finanzierung einer Sanierung ist nicht nichtig, §§ 10 VI; 21 III, IV; 27 I Nr. 4; 46 WEG.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 251/11, 28.09.2012
Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann nicht das Stimmrecht entzogen werden. Geschieht dies dennoch, sind alle Beschlüsse ohne Auswirkung auf das Abstimmungsergebnis anfechtbar, §§ 10 Abs. 2 S. 2, 23, WEG, 134, 138 BGB.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 60/10, 10.12.2010
Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu, § 16 Abs. 3 WEG.

Eine schon nach dem Inhalt des Beschlusses über den Einzelfall hinausreichende Änderung des Schlüssels ist nicht von der Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 4 WEG gedeckt und daher nichtig.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 162/10, 01.04.2011
Die versehentlich unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers führt zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (str., a.A. BGH NJW 1999, 3713).
LG Dortmund, AZ: 17 S 206/10, 09.09.2011
1. Die fehlende Einladung eines Wohnungseigentümers zur Eigentümerversammlung macht die gefaßten Beschlüsse allenfalls anfechtbar, nicht nichtig.

2. Der Ersteigerer einer Eigentumswohnung haftet für die Beitragsrückstände seines Vorgängers auch dann nicht, wenn der nach dem Eigentumswerwerb gefaßte Beschluß über die sie einbeziehende Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZB 17/99, 23.09.1999
Wird ein Wirtschaftsplan mit fehlerhaftem Kostenverteilerschlüssel bestandskräftig, kann dies auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes zur Bindungswirkung für die betreffende Jahresabrechnung führen.
LG Lüneburg, AZ: 9 S 30/11, 06.09.2011
Wird kein Wohnungseigentümer völlig von der Nutzungsmöglichkeit eines Stellplatzes ausgeschlossen, und wird den zu bestimmten Tageszeiten parkberechtigten Eigentümern kein bestimmter Stellplatz zugewiesen, liegt hierion eine durch Mehrheitsbeschluss zu treffende Gebrauchregelung und keine Neubegründung von Sondernutzungsrechten.
OLG Frankfurt a. M., AZ: 20 W 403/05, 19.06.2007
Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach der Verwalter bei säumigen Wohnungseigentümern eine bis zum dreifachen der üblichen Vergütung verlangen kann, ist nichtig. Die Grenzen für den Inhalt einer Vereinbarung werden außer von §§ 134,138 BGB auch von §§ 242,315 BGB gezogen (BayObLG NJW-RR 1990,1102; BayObLGZ 1972, 314; 1988, 287; KG ZMR 1986,127).

Das Feststellungsinteresse einer Feststellungsklage an der Nichtigkeit einer Regelung in der Teilungserklärung entfällt nicht dadurch, dass das erstinstanzliche Gericht die betreffende Vereinbarung bereits rechtskräftig als "nicht mehr anwendbar" beschieden hat.
OLG Hamm, AZ: 15 W 224/07, 06.12.2007
Auch noch in der Berufungsinstanz eines Anfechtungsverfahrens ist ein Parteiwechsel eines Wohnungseigentümers von der Beklagtenseite zur Klägerseite möglich.

Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach die nach § 26 Abs. S. 2 WEG höchstens zulässige Bestellungszeit von 5 Jahren herabgesetzt wird, verstößt gegen § 26 Abs. 1 S. 5 WEG und ist nichtig.
LG Itzehoe, AZ: 11 S 9/11, 25.10.2011
Die Vorschriften der Heizkostenverordnung finden nach § 3 HKV auf die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Anwendung, ohne dass es eines Beschlusses oder einer Vereinbarung bedürfte.

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen.
OLG München, AZ: 32 Wx 32/12, 06.09.2012
Der wiederholende Beschluss über dieselbe Schuld ist nichtig, weil er zu einer nicht gerechtfertigten Anspruchsverdoppelung und Ausschaltung der Verjährungsvorschriften führen würde.
LG Nürnberg-Fürth, AZ: 14 S 5724/09, 30.11.2009
Eine werdende Eigentümergemeinschaft oder Vorgemeinschaft, auf die die Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG entsprechende Anwendung finden, liegt im Falle einer Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG erst dann vor, wenn mindestens ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt.

Für den davor liegenden Zeitraum fehlt der späteren (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz für eine Jahresabrechnung.
AG Berlin-Charlottenburg, AZ: 73 C 4/11, 17.06.2011
Die Ungültigkeitserklärung des Bestellungsbeschlusses durch das Gericht erfolgt nach allgemeiner Meinung mit Wirkung ex tunc, d.h. der Beschluss ist von Anfang an nichtig und wirkungslos, der Bestellte verliert mit rückwirkender Kraft seine Verwalterstellung.
KG Berlin, AZ: 1 W 209/05, 31.03.2009
Ein Beschluss über den Einbau von Rauchmeldern in allen Wohnungen ist nicht nichtig. Bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern handelt es sich jedenfalls um eine sonstige Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 2. Var. WEG, die gemeinschaftlich erfüllt und beschlossen werden kann.
LG Hamburg, AZ: 318 S 245/10, 05.10.2010
Bei der Genehmigung eines bereits errichteten Gartenhauses durch Beschlussfassung handelt es sich um die Genehmigung einer baulichen Veränderung, § 22 Abs. 1 WEG.

Wird dieser Beschluss fehlerhaft als Mehrheitsbeschluss gefasst, ist er nur rechtwidrig mit der Folge, dass er bestandskräftig werden kann, wenn ein beeinträchtigter Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhebt.
LG München I, AZ: 1 S 20283/08, 16.02.2009
Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden; weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein.

Beschlüsse, die einen Eigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung von Gemeinschaftseigentum verpflichten sollen, sind in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 103/12, 12.04.2013
Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist nicht nichtig.

Wird dieser Beschluss nicht innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 2 Satz 2 WEG gerichtlich angefochten, so ist gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG grundsätzlich von der Gültigkeit dieses Beschlusses auszugehen, auch wenn er unter Umständen wegen des Vorrangs der Erstellung einer Jahresabrechnung anfechtbar ist.
LG Saarbrücken, AZ: 5 S 141/12, 21.06.2013
Auch die versehentlich unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers führt zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.

Die Nichtigkeit hat bei beschlossenen Jahresabrechnung und Wirtschaftsplänen zur Folge, dass die Wohnungseigentümer mangels fälligkeitsbegründenden Beschluss die Hausgelder nicht bezahlen müssen.
LG Dortmund, AZ: 17 S 206/10, 09.09.2011
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