Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Einem Verwalter, dem nach § 49 Abs. 2 WEG die Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden, kann gegen die Kostenentscheidung eine isolierte sofortige Beschwerde einlegen. Dies gilt nicht, wenn der Verwalter zugleich Beklagter ist, §§ 48 Abs. 1 S. 2 u. Abs. 2, 49 Abs. 2 WEG, 91a Abs. 2 S. 1, 99 Abs. 1, 569 ZPO

Die unbestimmte Bezeichnung des Beschlussgegenstandes in der Tagesordnung in der Einladung zur Eigentümerversammlung und die hiervon nicht gedeckte angefochtene Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung stellt einen Veranlassungstatbestand im Sinne von § 49 Abs. 2 WEG dar.

Stellt ein Verwalter die Verfahrenskosten eines Beschlussanfechtungsverfahrens fehlerhaft den obsiegenden anteilig in Rechnung, hat er Veranlassung zur Klageerhebung gegeben und muss die Verfahrenskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG tragen.

Ein Verwalter darf bei der Beschlussfassung über seine Entlastung weder mit eigenen, noch mit durch Vollmacht übertragenden Stimmen an der Abstimmung mitwirken. Verstößt erhiergegen, hat er im Falle der Anfechtung die Verfahrenskosten zu tragen, §§ 49 Abs. 2 WEG, 91a Abs. 2, 99 Abs. 1 ZPO

Sind dem Verwalter die Kosten einer erstinstanzlich erfolgreichen Anfechtungsklage gem. § 49 Abs. 2 WEG auferlegt worden, kann der Verwalter analog §§ 91 a Abs.2 Satz 1 und 99 Abs.2 S.1 ZPO sofortige isolierte Kostenbeschwerde einlegen. Die Beschwerde ist auch neben der von den Beklagten eingelegten Berufung zulässig und scheitert nicht etwa an doppelter Rechtshängigkeit.

Anders als bei einer vom Amtsgericht getroffene Kostenentscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG gegen den Verwalter - wogegen eine sofortige Beschwerde analog §§ 91a Abs. 2, 99 Abs. 2, 269 Abs. 5, 380 Abs. 3 ZPO zulässig ist - ist gegen die Berufungsinstanz erstmals zu Lasten des Verwalters getroffene Kostenentscheidung eine sofortige Beschwerde nicht statthaft, §§ 567, 569, 574 ZPO.

1. Bei der Einladungsfrist derjenigen des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG handelt es sich um eine Sollvorschrift. Deshalb kann die Missachtung der Frist allein noch nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses führen. Vielmehr ist dieser formelle Mangel nur dann beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihm beruht.

2. Es ist im wirtschaftlichen Verkehr üblich, dass Parteien regelmäßig eigene Interessen verfolgen, ohne dass dies allein schon als treuwidrig anzusehen wäre. Eine Majorisierung ist deshalb erst dann als rechtsmissbräuchlich anzusehen, wenn weitere Umstände hinzutreten, die sich als Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung darstellen, § 25 Abs. 5 WEG.

1. Der amtierende Verwalter, der aber nicht Wohnungseigentümer ist, hat ein Teilnahmerecht hat und ist dementsprechend grundsätzlich zur Eigentümerversammlung zu laden.

2. Die Verweigerung der Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Verwalter stellt einen Grund für seine sofortige Abberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages dar (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.02.1998, 3 Wx 345/97, NZM 1998, 517, BGH, Beschluss vom 20.06.2002, V ZB 39/01, NJW 2002, 3240).

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters haben, wenn nicht zu erwarten ist, dass sich die Gemeinschaft einvernehmlich auf einen Verwalter einigt, §§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 4 und 8 WEG.

Der Anspruch auf Bestellung eines Verwalters unterliegt als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung nicht der Verjährung, §§ 195, 199 BGB.

Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue Verwalter die Jahresabrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Abrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig. Jedoch besteht ein Anspruch gegen den alten Verwalter auf Rechnungslegung, §§ 259, 666 BGB.

Die in § 28 Abs. 3 WEG normierte Verpflichtung entsteht mangels abweichender Bestimmung mit dem Eintritt der Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs. Auf den Zeitpunkt eines Abrechnungsverlangens der Eigentümerversammlung oder einzelner Wohnungseigentümer kommt es nach dieser Vorschrift gerade nicht an.

Auskunfts- und Rechnungslegungsansprüche gegen den ausgeschiedenen Verwalter gemäß §§ 259, 666 BGB können auch von einem einzelnen Wohnungseigentümer im eigenen Namen aufgrund eines Ermächtigungsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

Einer Rechen­schaftspflicht, die zu erfüllen ist, kann nicht mit der Begründung begegnet werden, dass die Unterlagen nicht mehr zur Verfügung stehen. Der Vorverwalter muss notfalls weggegebene Unterlagen zurück­zufordern oder Auskunftsansprüche gegen Dritte geltend machen.

Macht ein Wohnungseigentümer einen Anspruch der Gemeinschaft im eigenen Namen geltend und stellt er diesen Antrag später unter Vorlage eines Ermächtigungsbeschlusses dahin um, in Verfahrensstandschaft der Eigentümergemeinschaft klagen zu wollen, liegt hierin eine zulässige Klageänderung, die auch sachdienlich ist.

Der Verwalter ist aufgrund des Verwaltervertrags grundsätzlich gemäß den §§ 259, 260, 666, 675 BGB verpflichtet, auf Verlangen jederzeit Auskunft über den Stand seiner Verwaltungshandlungen zu erteilen. Der Anspruch auf Auskunft und Rechnungslegung geht nicht mit dem Vertragsende unter.

Auskunfts- und Rechnungslegungsansprüche gegen den ausgeschiedenen Verwalter sind von der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß §§ 259, 666 BGB geltend zu machen.

Auch ein einzelner Eigentümer kann derartige Ansprüche im Wege der Prozessstandschaft im eigenen Namen geltend machen, wenn die Eigentümergemeinschaft ihn durch Beschluss ermächtigt hat.

Ein Wohnungseigentümer kann auf Antrag durch das Gericht analog § 37 Abs. 2 WEG ermächtigt werden, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat existiert.

Liegen die Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeirat nicht vor, kann der Verwalter die Durchführung der Versammlung im Wege einer einstweiligen Verfügung untersagen lassen, §§ 935, 940 ZPO.

Ort und Zeit der Eigentümerversammlung stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Verwalters.

Die Abberufung des Verwalters durch Beschluss, hier Aufhebungsbeschluss, ist – anders als der Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages - nicht nur ein Instrument der Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft, denn Bestellungs- und Abberufungsbeschlüsse sind nach §§ 26 Abs. 1, Abs. 3, 24, 27, 28 WEG a.F. auf die unmittelbare Begründung bzw. Aufhebung wohnungseigentumsrechtlicher Befugnisse und Pflichten gerichtet.

1. Von dem Beschluß der Eigentümerversammlung über die Abberufung des Verwalters ist die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm geschlossenen Verwaltervertrages kann der Verwalter im Feststellungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i. V. m. § 256 Abs. 1 ZPO überprüfen lassen.

2. Ist die Laufzeit des Verwaltervertrags in einem Formularvertrag vereinbart, so findet zwar § 9 AGBG, wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht aber das Klauselverbot des § 11 Nr. 12 lit. a AGBG Anwendung.

Die Aufhebung des Zustimmungsvorbehalts des Verwalters bei Veräußerung einer Eigentumswohnung kann nicht durch eine Untergemeinschaft gem. § 12 Abs. 4 WEG beschlossen werden. Dieser Eigentümerbeschluss der Untergemeinschaft reicht materiellrechtlich nicht für die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung aus.

Können nach Teilungserklärung und dem Verwaltervertrag pauschalisierte Säumniszuschläge für zahlungsunfähige Wohnungseigentümer als zusätzliches Honorar des Verwalters geltend gemacht werden, ist eine Geltendmachung dieser gesonderten Verwaltergebühren durch den Verwalter wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht mehr gerechtfertigt, wenn letztlich diejenigen Eigentümer mit diesen Kostenbelastet werden, die überhaupt nicht säumig sind.