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Urteile zu Kategorie: Jahresabrechnung

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Die Vorschriften der Heizkostenverordnung finden nach § 3 HKV auf die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Anwendung, ohne dass es eines Beschlusses oder einer Vereinbarung bedürfte.

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen.
OLG München, AZ: 32 Wx 32/12, 06.09.2012
Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet nicht für Zahlungsrückstände des Voreigentümers. Er haftet jedoch für Nachforderungen aus Abrechnungen früherer Jahre, sofern der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurde (§ 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist (h.M.).
LG Bonn, AZ: 8 T 33/08, 28.01.2009
Eine Jahresgesamtabrechnung ist grundsätzlich in der Form einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenüberschussrechnung allein bezogen auf das Wirtschaftsjahr darzustellen. Ausnahmen gelten lediglich für die Heizkosten und teilweise für die Wasser- und Abwasserkosten.

Sind aber Abgrenzungen gebildet worden, dann ist im Rahmen der Kontenentwicklung darzustellen, worauf diese beruhen und inwieweit diese Einfluss auf die Bestände der Konten genommen haben.
LG Düsseldorf, AZ: 25 S 79/10, 18.05.2011
Der Veräußerer einer Eigentumswohnung haftet auch dann aus den Vorauszahlungen eines Wirtschaftsplans, wenn die zwischenzeitlich erstellte Jahresabrechnung eine Gutschrift ausweist.
LG Frankfurt (Oder), AZ: 6a S 75/11, 23.12.2011
1. Eine Vorschussforderung aus dem Wirtschaftsplan wird nicht durch eine Jahresabrechnung überholt.

2. Die Jahresabrechnung begründet nur insoweit eine neue und originäre Verbindlichkeit, als sie über die Vorauszahlung nach dem Wirtschaftsplan hinausgeht. Nur für diesen überschießenden Teil entsteht ein neuer Schuldgrund. Im Übrigen kommt dem Beschluss über die Jahresabrechnung grundsätzlich nur bestätigende Wirkung zu.

3. Ergibt sich jedoch aus der Jahresabrechnung ein geringerer Schuldsaldo, begrenzt dieser die Forderung aufgrund des Wirtschaftsplans (BayObLG ZMR 2000, 111).
OLG Zweibrücken, AZ: 3 W 46/02, 05.06.2002
Die Abtrennung der Heizkostenabrechnung von der restlichen Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Begrenzung der Heizkostenabrechnung auf die zweite Jahreshälfte 2008 verstößt gegen § 28 Abs. 5 WEG.
LG München I, AZ: 1 S 4470/11, 08.08.2011
Der wiederholende Beschluss über dieselbe Schuld ist nichtig, weil er zu einer nicht gerechtfertigten Anspruchsverdoppelung und Ausschaltung der Verjährungsvorschriften führen würde.
LG Nürnberg-Fürth, AZ: 14 S 5724/09, 30.11.2009
Das Abrechnungsergebnis eines Vorjahres darf nicht Gegenstand der Jahresabrechnung eines nachfolgenden Jahres sein. Einwendungen gegen die Einbeziehung früherer Wohngeldschulden müssen im Beschlussanfechtungsverfahren gemäß der §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend gemacht werden, da sie anderenfalls bestandskräftig werden.
OLG Köln, AZ: 16 Wx 39/2000, 07.06.2000
Eine werdende Eigentümergemeinschaft oder Vorgemeinschaft, auf die die Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG entsprechende Anwendung finden, liegt im Falle einer Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG erst dann vor, wenn mindestens ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt.

Für den davor liegenden Zeitraum fehlt der späteren (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz für eine Jahresabrechnung.
AG Berlin-Charlottenburg, AZ: 73 C 4/11, 17.06.2011
Der Erwerber von Wohneigentum haftet für nach seiner Eintragung im Grundbuch beschlossene Jahresabrechnung auch für Wohngelder, die vor seinem Erwerb entstanden sind.

Er kann aber nur für die sogenannte Abrechnungsspitze in Anspruch genommen werden, d.h., die durch den Wirtschaftsplan bereits einmal fälligen Wohngelder vor Erwerb der Eigentumswohnung sind vom Voreigentümer zu tragen.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 113/11, 02.12.2011
Eine Jahresabrechnung hat nach dem Prinzip der Einnahmen- und Ausgabenrechnung erfolgen, wonach die Abrechnung sämtliche in der betreffenden Abrechnungszeit geleisteten und erhaltenen Zahlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten und ausweisen muss.

Es gehört nicht zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters, den Wohnungseigentümern zum Zwecke der Absetzbarkeit bei der Einkommensteuererklärung haushaltsnahe Dienstleistungen zu bescheinigen.
AG Aachen, AZ: 86 C 1/07, 22.02.2008
Betriebskosten, die - wie bei der Grundsteuer - dem Vermieter einer vermieteten Eigentumswohnung nicht anteilig, sondern durch separate Inanspruchnahme durch einen Gläubiger oder wie hier durch die Steuerbehörde entstehen, sind keine Kosten der Gemeinschaft. Jede Eigentumswohnung bildet für sich eine wirtschaftliche Einheit.
BGH Karlsruhe, AZ: VIII ZR 252/12, 17.04.2013
Nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründete Wohngeldschulden sind (jedenfalls auch) Eigenverbindlichkeiten des Erben, wenn ihm das Halten der Wohnung als ein Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses zugerechnet werden kann.

Hiervon ist in der Regel spätestens dann auszugehen, wenn er die Erbschaft angenommen hat oder die Ausschlagungsfrist abgelaufen ist und ihm faktisch die Möglichkeit zusteht, die Wohnung zu nutzen.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 81/12, 05.07.2013
Erwirbt ein Eigentümer Wohnungseigentum freihändig von dem Insolvenzverwalter, geht das Absonderungsrecht hinsichtlich der von dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfassten Hausgeldforderungen unter und setzt sich im Wege der dinglichen Surrogation an dem Veräußerungserlös fort.

Insoweit muss der neue Eigentümer anders als der Insolvenzverwalter die Zwangsvollstreckung wegen Verbindlichkeiten des Voreigentümers nicht dulden.
BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 209/12, 13.09.2013
§§ 7 Abs. 1 S. 4, 9a HeizkVO; 21 Abs. 3, 4 WEG
Eine in der Jahresabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG, wenn die Heizkostenverteiler, nach deren Erfassungswerten die Heizkosten umgelegt worden sind, den tatsächlichen Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst haben.

Es ist nicht zu beanstanden, wenn die in der Teilungserklärung enthaltenen Flächenangaben Abweichungen zu den tatsächlichen Größen aufweisen, sofern nicht ersichtlich ist, dass die Wohnungen der Kläger hiervon überdurchschnittlich benachteiligt würden.
AG Bonn, AZ: 27 C 136/12, 21.12.2012
In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Es ist nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirates, Anforderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung an die Abrechnungsmethode zu überprüfen, so dass dem Beirat auch bei einer fehlerhaften Jahresabrechnung die Entlastung erteilt werden kann.
AG Hamburg-Mitte, AZ: 980a C 28/12, 27.11.2012
Enthält die Teilungserklärung eine anderweitige Kostenverteilung als die letztlich in der Abrechnung und im Wirtschaftsplan gewählte, widersprechen die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG, ohne dass es etwa der Konkretisierung durch einen weiteren Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG bedarf.
AG Berlin-Charlottenburg, AZ: 72 C 54/13, 22.08.2013
Ein Beschluss, wonach dass alle Beschlüsse gültig seien, auch wenn sie anfechtbar seien, ist unwirksam.

Bei der Wahl eines neuen Verwalters gibt es keine Vorgaben, die die Vorlage von drei Vergleichsangeboten vorschreiben.

Es ist zulässig, wenn das Auswahlverfahren des neuen Verwalters innerhalb des Beirats abläuft und die Eigentümer im Vertrauen auf eine sachgerechte und ordnungsgemäße Auswahl durch den Beirat den vorgeschlagenen Kandidaten wählen.

Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Beirat mit einem umfangreichen Ermessen zum Abschluss eines Verwaltervertrages ausgestattet wird.
AG Bottrop, AZ: 20 C 28/13, 31.10.2013
Bei kostenintensiven Maßnahmen muss ein gesonderter Finanzierungsbeschluss ergehen (vgl. OLG München, ZMR 2008, 233; Kammer, ZWE 2013, 31).

Die Beauftragung eines Dritten zur Erstellung der Abrechnungen ist nicht deswegen ermessensfehlerhaft, weil die Eigentümer zuvor die Vorverwaltung nicht zur Nacherfüllung im Sinne von §§ 634 Nr. 1, 635 BGB aufgefordert haben, wenn bereits drei Jahresabrechnungen in Folge ab der Bestellung der Verwaltung zu erstellen gewesen waren, gerichtlich für ungültig erklärt worden waren und die korrigierten Abrechnungen erneut fehlerhaft sind.
LG Hamburg, AZ: 318 S 87/12, 10.04.2013
§ 16 Abs. 3 WEG räumt nur die Kompetenz ein, im Rahmen einer dem Grunde nach bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung einen anderen Verteilungsmaßstab zu wählen. Die Bestimmung begründet hingegen nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen (AG Bremen, NJW-RR 2010, 811, 812).
LG Düsseldorf, AZ: 25 S 99/12, 06.03.2013
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