Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kann der Insolvenzverwalter ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer ein Mietverhältnis über Räume, das der Schuldner als Mieter eingegangen ist, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Dies gilt auch dann, wenn der Insolvenzschuldner nicht alleiniger Mieter der Räume war.

Die Kündigung durch den Insolvenzverwalter beendet stets das gesamte Mietverhältnis auch der übrigen Mitmieter. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses sowie der Unteilbarkeit der Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung.

Wird ein Mieter wegen der Besorgnis ausbleibender Mieten auf Zahlung der künftigen Mieten verklagt, § 259 ZPO, so beträgt der Streitwert für diesen Antrag sechs Monatsmieten.

Im Hinblick auf die zweimonatige Salvierungsfrist gemäß § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB ist auch in - ex ante betrachtet - einfachen Fällen nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage an den Beklagten mit dem Erlass eines Räumungsurteils zu rechnen.

Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrages gem. § 575 BGB kann eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstehen. Diese Lücke kanndurch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin geschlossen werden, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a Abs. 1 BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten (Fortführung des Senatsurteils vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 281/06, WuM 2007, 570).

1. Mindert der Miete die Miete zu hoch, so dass der Mietrückstand im Laufe der Monate zwei Monatsmieten Rückstand erreicht, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB berechtigt.

2. Ein eventuell neben der Mietminderung bestehendes Zurückbehaltungsrecht muss ausdrücklich ausgeübt werden, weil es sich bei den Rechten aus § 273 BGB und § 320 BGB um Einreden handelt, die nicht von Amts wegen berücksichtigt werden dürfen.

Die positive Kenntnis des Vermieters von der Besitzerlangung und der Person des Dritten ist daher erst dann gegeben, wenn dieser Gelegenheit hatte, die in der mündlichen Verhandlung gewonnene Information zu überprüfen, was zwangsläufig erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung geschehen kann.

Gegen eine Erstreckung des Anwendungsbereiches von § 940 a Abs.2 ZPO auch auf sonstige Mieträume spricht bereits der klare Wortlaut der Norm, der ausdrücklich von “Räumung von Wohnraum“ spricht.

Anders als der Vermieter von Gewerberaum hat der Vermieter von Wohnraum beim Betreiben der Räumung nicht nur mit einem ihm nicht bekannten Untermieter, sondern darüber hinaus mit in der Wohnung lebenden Ehegatten, Lebensgefährten, Angehörigen oder sonstigen nicht nur vorübergehend in die Wohnung aufgenommenen Dritten zu rechnen.

Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 15).

Es kommt nicht darauf an, ob von dem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen sind, weil in der Vergangenheit keine geschäftlichen Besuche von Mitarbeitern oder Kunden erfolgte.

Es reicht bereits aus, wenn die Wohnung als Betriebsadresse gegenüber dem Gewerbeamt angegeben wird.

Eine fristlose Kündigung kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn eine von einem schuldunfähigen Mieter ausgehende nachhaltige Störung des Hausfriedens zu einem unzumutbaren Verlust an Lebensqualität der anderen Mieter führt.

Eine Härtefallregelung ist bei Vorliegen eines Grundes, der die außerordentliche Kündigung rechtfertigt, gemäß § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen.

Die Kündigungsbeschränkung in einem Mietvertrag schließt eine Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte "berechtigte Interesse" nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt.

Es spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen.

Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Der Umstand, dass bezüglich der Garage Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen.

Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlich-keiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, so dass der Erbe seine Haftung durch Erhebung der Dürftigkeitseinrede auf den Nachlass beschränken kann.

Einem Mieter, der in seiner Wohnung seit 40 Jahren raucht, kann fristlos gekündigt werden, wenn sich andere Mieter über Geruchsbelästigung im Hausflur beschweren.

Im Rahmen der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist ein Verschulden des Mieters nicht erforderlich, wenngleich bei vorstehender Abwägung zu berücksichtigen.

Kann der Vermieter davon ausgehen, dass die Stadt sich um einen gemeldeten Rattenbefall kümmert, so ist er zunächst seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung in ausreichender, wenn auch minimalistischer Weise nachgekommen.

Der Mieter muss, um den Vermieter eine bis dato noch nicht erkannte bzw. nicht erkennbare Erheblichkeit der Beanstandung vor Augen zu führen, ihn zu weiteren Maßnahmen zu veranlassen. Der Mieter ist vor Ausübung eines Kündigungsrechts aus § 542 Abs. 1 BGB a.F. gemäß § 545 Abs. 1 BGB a.F. oder § 242 BGB verpflichtet, den Vermieter nochmals zur Mängelbeseitigung aufzufordern.

Das Vorliegen einer oder mehrerer Hausfriedensstörungen unterstellt, hat das Gericht die Frage der Berechtigung der auf § 569 Abs. 2 BGB gestützten Kündigung abzuwägen.

Bei nachhaltiger Verhaltensänderung kann das Festhalten an dem Anspruch auf Räumung rechtsmissbräuchlich sein.

Wird der Rechtsstreit nach Einlegung der Berufung von beiden Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt, muss das Berufungsgericht eine Entscheidung über die Kosten treffen. Sind die Erfolgsaussichten nach der summarischen Prüfung beider Instanzen insgesamt offen, sind die Kosten beider Instanzen gegeneinander aufzuheben.

Eine fristlose Kündigung wegen eines Mietrückstandes kann auch dann unwirksam sein, wenn der Mieter mit den Rückständen wirksam aufrechnen könnte, ihm die Aufrechnungslage aber nicht bekannt war.

Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, den Zustand der von ihm vermieteten Wohnung zu überprüfen, insbesondere dann, wenn der Mieter der Ansicht ist, dass erhebliche Mietmängel vorliegen. Dieses Besichtigungsrecht folgt aus § 535 BGB.

Verweigert der Mieter dem Vermieter die Besichtigung der Wohnung zwecks Prüfung der gerügten Mängel, so kann dies die ordnungsgemäße Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter gem. § 573 BGB begründen.

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12).

Eine Kündigungserklärung, die sich ausdrücklich darauf beschränkt, nur die Vereinbarung der kostenneutralen Überlassung durch ordentliche Kündigung zu beenden, ist nicht geeignet, rechtliche Wirkungen zu entfalten.

Sie zielt darauf ab, die durch zweiseitigen Vertrag bestimmte Hauptleistungspflicht der Beklagten aus dem Mietvertrag aufzukündigen und damit einseitig abzuändern. Dies stellt sich als unzulässige Teilkündigung dar.

1. Haben die Mietparteien vereinbart, dass der Kündigung eine formelle schriftliche Zahlungsaufforderung voranzugehen hat (vgl. BGH WM 1972, 1250), genügt ein Verzug mit der Pachtzinszahlung als Kündigungsvoraussetzung nicht.

2. Ein Vermieter ist an eine Regelung im Pachtvertrags auch dann gebunden, wenn es sich bei der Regelung bezüglich des Kündigungsrechts bei Zahlungsverzug bereits bei einem Rückstand von einer Monatsmiete (oder weniger) um eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte.