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Urteile zu Kategorie: Verwaltungsbeirat / Beirat

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Eine ordnungsgemäße Verwaltung der WEG hat auch darauf zu achten, dass (weiterer) Schaden von den Eigentümern ferngehalten wird. Diesem Ziel dient sicher kein Beschluss, der die Finanzausstattung der Verwalterin in so erheblicher Weise einschränkt, dass diese ihre Aufgaben in Zukunft nicht mehr wahrnehmen kann.

Zur Sicherung weiterer ordnungsgemäßer Verwaltung ist daher bis auf Weiteres die Geltung des Wirtschaftsplanes 2008 durch das Gericht einstweilen anzuordnen, § 21 Abs. 8 WEG i.V.m. § 935 ff ZPO.

Der Verwaltungsbeirat darf eine Eigentümerversammlung nur bei pflichtwidriger Weigerung der Verwaltung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG. Daran fehlt es, wenn der Beirat den Verwalter zur Einberufung einer Eigentümerversammlung auffordert, ohne den Nachweis des Begehrens von einem Viertel der Eigentümer zu erbringen.

Eine vom zu Unrecht Beirat einberufene Eigentümerversammlung kann im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt werden.
AG Fürth, AZ: 391 C 10212/08, 04.11.2008
1. Prozesskosten einzelner Wohnungseigentümer dürfen wegen § 16 Abs. 8 WEG nicht dauerhaft aus gemeinschaftlichen Mitteln entnommen werden, insbesondere nicht aus der zweckgebundenen Instandhaltungsrücklage.

2. Das Handeln des Verwalters widerspricht erst dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar möglich sind und keine besonderen Gründe für eine Anspruchsverzicht bestehen (BGH, NJW 2003, 3554).

3. Eine unterlassene Prüfung der Rechnungslegungen des Verwalters ist allein noch kein Grund, die Entlastung des Verwaltungsbeirates für ungültig zu erklären. Allein eine fehlerhafte Jahresabrechnung genügt nicht, dem um dem Beirat die Entlastung zu verweigern.
AG Schwerin, AZ: 14 C 20/11, 13.12.2013
Verwaltungsbeiräte haben einen Anspruch unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Festsetzung eines Beitrages von 250,00 EUR je Beirat und Jahr als Aufwandsentschädigung ist nicht zu beanstanden.

Ebenfalls ist es nicht zu beanstanden, den Beiräten zusätzlich Ausgaben für Büromaterial zu erstatten, wenn dies ausdrücklich unter die Bedingung der Vorlage einer Quittung gestellt worden ist.
AG Hattingen, AZ: 28 C 30/13, 23.01.2013
Aus der Beschlussfassung zur verwalterwahl muss sich zweifelsfrei ergeben, wer zum neuen Verwalter gewählt worden ist.

Die Neuwahl eines Verwalters erfordert mindestens drei Vergleichsangebote, die den Eigentümern zur Abstimmung vorgelegt werden.

Der Verwaltungsbeirat kann ohne Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft keinen wirksamen Verwaltervertrag mit dem Verwalter schließen.
LG Dortmund, AZ: 1 S 369/13, 02.09.2014
Die Bestellung zum Verwalter erfordert die einfache Stimmmehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer; die relative Stimmenmehrheit genügt auch dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer über mehrere Bewerber gleichzeitig abstimmen (vgl. BayObLG, Beschl. v. 13.03.2003, 2 Z BR 85/02).
AG Riesa, AZ: 6 C 779/12, 29.11.2013
Enthielt die ursprüngliche Jahresabrechnung des Verwalters einen Fehler und wird dieser in der Versammlung korrigiert, muss die Korrektur gegenüber dem Entwurf in dem Beschluss aufgenommen werden.

Wird anstelle eines vorhandenen Kabelanschlusses eine Installation einer Satellitenanlage beschlossen, handelt es sich nicht um die Erreichung bzw. Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands und damit nicht um eine Instandsetzung gem. § 21 WEG, sondern um eine gem. § 22 Abs. 1 WEG einstimmig zu beschließende bauliche Veränderung.
AG Zossen, AZ: 75 C 2/13, 17.12.2013
Der Abschluss eines Hausmeistervertrages kann durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf den Verwalter bzw. sonstige Dritte wie z.B. den Beirat übertragen werden.

Die Delegierung der Vertragsunterzeichnung durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf die Hausverwaltung entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss mit umfasst sind.
LG Koblenz, AZ: 2 S 72/13, 21.07.2014
Die Entsendung von nur zwei Wohnungseigentümern in den Verwaltungsbeirat durch Beschluss ist rechtsfehlerhaft und kann von jedem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der Anfechtungsklage geltend gemacht werden kann.

Dies gilt auch dann, wenn zunächst zwei Mitglieder des Beirates gewählt wurden und das dritte mögliche Mitglied in der Abstimmung nicht die erforderliche Mehrheit erhält.
AG Leonberg, AZ: 7 C 243/14, 11.07.2014
War ein Wohnungseigentümer als Mitarbeiter bei der Hausverwaltung tätig, kann er nicht zum Verwaltungsbeirat bestellt werden. Denn Aufgabe des Verwaltungsbeirates ist es nämlich u.a., die Tätigkeit des Verwalters gemäß § 29 Abs. 3 WEG zu prüfen.

Wenn ein Verwaltungsbetratsmitglied von dem Verwalter dafür bezahlt wird, dass dieses für ihn Verwaltungstätigkeit ausübt, fehlt es an der nötigen Distanz, um eine wirksame Kontrolle durchführen zu können.
LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 97/12, 06.08.2015
Fehlt in einer zerstrittenen WEG ein Verwalter, kann das Gericht die übrigen Eigentümer verpflichten, der Einberufung einer Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer zuzustimmen, § 21 Abs. 4 WEG
AG Bottrop, AZ: 20 C 34/15, 25.09.2015
Sieht die Teilungserklärung die Wahl eines Verwaltungsbeirats vorsieht, kann nicht mit Mehrheit beschlossen werden, dass kein Verwaltungsbeirat gewählt werden soll.

Haben die Eigentümer anstelle eines Beirates mehrere Wohnungseigentümer als Rechnungsprüfer bestellt, ist eine solche Bestellung zumindest bis zur nächsten Eigentümerversammlung wirksam.
AG Hannover, AZ: 480 C 12698/13, 21.03.2014
1. Eine Entlastung trotz Möglichkeit der Haftung des Verwalters ist ausnahmsweise gerechtfertigt, wenn aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten.

2. Die Wahl einer Person zur Beirätin, die nicht Eigentümerin der WEG ist, ist unzulässig.

3. Ein Beschluss, der im Anschluss an zuvor unrichtig erteilte Informationen erfolgt, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da nicht auszuschließen ist, dass der auf unrichtigen Informationen beruht.
AG Hamburg-Mitte, AZ: 22a C 223/14, 25.06.2015
Ein klagender Wohnungseigentümer kann mit Verwalterkosten belastet werden, die der Gemeinschaft für die Prozessführung der Verwaltung entstehen. Diese Kosten können dem klagenden Wohnungseigentümer als Verursacher nach § 16 Abs. 3 WEG auch komplett auferlegt werden (sehr fraglich).
LG Dortmund, AZ: 1 S 437/15, 19.04.2016
Eine pflichtwidrige Weigerung des Verwalters liegt nur dann vor, wenn er trotz der entsprechenden Aufforderung durch die Wohnungseigentümer oder den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats überhaupt nicht tätig wird.

Es genügt nicht, wenn eine einberufene Versammlung wegen der Belegung des Tagungsortes zeitlich verlegt werden muss.
AG Schwäbisch hall, AZ: 5 C 144/15, 06.10.2015
Eine pflichtwidrige Weigerung des Verwalters liegt nur dann vor, wenn er trotz der entsprechenden Aufforderung durch die Wohnungseigentümer oder den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats überhaupt nicht tätig wird.

Es genügt nicht, wenn eine einberufene Versammlung wegen der Belegung des Tagungsortes zeitlich verlegt werden muss.
AG Schwäbisch hall, AZ: 5 C 144/15, 06.10.2015
Der Verwalter ist in aller Regel kein Bauleiter, so dass die bauleitende Überwachung regelmäßig nicht zu seinen Pflichten gehört. Er steht aber grundsätzlich anstelle der Wohnungseigentümer und nimmt deren Interesse gegenüber den ausführenden Firmen gleichsam wie ein Bauherr wahr. Deshalb hat sich der Verwalter so zu verhalten, wie sich ein Eigentümer ohne Verschulden gegen sich selbst zu verhalten hätte, wenn er selbst den Auftrag für solche Sanierungsarbeiten erteilt hätte und die "Bauherrenüberwachung" selbst vornehmen würde.
AG Hamburg-Barmbek, AZ: 883 C 11/14, 27.05.2016
Ein genereller Haftungsausschluss des Verwaltungsbeirates ist durch Beschluss nicht zulässig. Auch eine Beschränkung der Haftung auf Vorsatz ist zu weitreichend und nicht zulässig.

Dem Erfordernis der Einholung von drei Vergleichsangeboten ist genüge getan, wenn lediglich ein Angebot eingeholt wird und der Verwalter gemeinsam mit dem Beirat beauftragt wird, nach Einholung von zwei weiteren Angeboten den Auftrag an den günstigsten Anbieter zu vergeben.
AG Dorsten, AZ: 3 C 105/16, 22.11.2016
Die Wahl von 4 Verwaltungsbeiräten verstößt ohne abweichende Vereinbarung gegen die Regelung in § 29 Abs. 1 S. 2 WEG, wonach der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzer besteht.

Es fehlt einem Beschluss über Instandsetzungsmaßnahmen an der erforderlichen Bestimmtheit, wenn keine Angaben zur Art und Weise der Ausführung und kein Kostenrahmen bekannt gegeben wurde.
AG München, AZ: 481 C 11177/16, 18.01.2017
Ein Miteigentümer, der im Lager der Hausverwaltung steht, ist kein geeignetes Beiratsmitglied.

Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss, wonach der Verwalter nicht verpflichtet werden soll, der Gemeinschaft Auskunft zu erteilen, als Negativbeschluss nicht anfechten, da jeder einzelne Eigentümer die Auskunft auch als Individualanspruch geltend machen kann.
AG Offenbach am Main, AZ: 310 C 160/16, 03.01.2018
Einem Wohnungseigentümer darf nicht grundlos die Möglichkeit genommen oder beschränkt werden, auf eine Eigentümerversammlung auf die Willensbildung der übrigen Eigentümer einzuwirken.

Ein Beschluss muss hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar sein, so dass bei objektiv-normativer Auslegung erkennbar ist, was Gegenstand der Beschlussfassung ist.

Eine abschließende "Auftragserteilung" darf nicht dem Beirat überlassen werden. Eine solche Delegation der elementaren Eigentümerbefugnisse ist unzulässig.
LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 88/17, 07.06.2018
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