Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Auf eine konkrete Nutzung des Daches durch diejenigen Eigentümer, die die Instandsetzung bezahlen sollen, kommt es nicht an, weil der Gesetzgeber diesen Begriff bewusst nicht gewählt hat.

Ein Dach bezweckt unmittelbar den Schutz der Dachgeschosswohnung vor eindringendem Wasser, die Dachgeschosseigentümer nutzen das Dach unmittelbar als Schutz und Abgrenzung ihres Sondereigentums.

Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wozu sowohl (modernisierende) Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen, also darüber entscheiden, ob die Kosten der jeweiligen Maßnahme durch Erhebung einer Sonderumlage oder durch Rückgriff auf die gebildete Instandhaltungsrücklage gedeckt werden sollen und welcher Verteilungsschlüssel zur Anwendung gelangt.

Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter drei Vergleichsangebote einholt.

Für eine eigenmächtige Auftragserteilung durch den Verwalter ist grundsätzlich kein Raum (BayOblG NZM 2004, 390). Etwas anderes gilt gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG ausnahmsweise nur in dringenden Fällen für Maßnahmen, die erforderlich sind, um Schaden vom gemeinschaftlichen Eigentum abzuwenden.

Ein Beschluss, der eine Handlungspflicht eines Wohnungseigentümers zur Beseitigung einer nicht genehmigten baulichen Veränderung begründen will, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Ein Beschluss über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere (mindestens drei) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

Ein Beschluss ist zu unbestimmt, wenn aus diesem weder hervorgeht, welche Terrassen saniert noch welche Maßnahmen dazu konkret ergriffen werden sollen.

Von der Vorlage mehrerer Vergleichsangebote kann nicht abgesehen werden, wenn es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme von etwa 45.000,00 Euro und damit um kein untergeordnetes Vorhaben handelt.

Die Eigentümer haben auch bei einem seit 31 Jahren nicht mehr renovierten Treppenhaus grundsätzlich ein Entscheidungsermessen darüber, ob die Zurückstellung der Durchführung einer seinerzeit beschlossenen Renovierungsmaßnahme erfolgt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das Treppenhaus zwar einen renovierungsbedürftigen, aber ansonsten gepflewgten Eindruck vermittelt.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat ein weites Auswahlermessen beri Instandhaltungsmassnahmen, ob eine umfassende Sanierung von dauerhaftem Bestand oder eine kostengünstige, kurzlebigere Ausbesserung erfolgen soll.

Daher können auch provisorische Maßnahmen unter die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 Weg fallen.

Ein einzelner Wohnungseigentümer hat grds. keinen Anspruch auf eine kostenintensive Fassadenisolierung, wenn die Gemeinschaft nicht über die notwendigen Mittel verfügt und die Gefahr von Feuchtigkeits- und Schimmelbildung durch andere Maßnahmen (Heizen, Lüften) reduziert werden kann.

Bei der Beurteilung ist auch immer die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft zu berücksichtigen.

Die Fällung eines großen, die Anlage prägenden Baumes, ist keine Instandsetzung oder Instandhaltung, sondern eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung.

Damit korrespondiert auch die Tatsache, dass eine Fällgenehmigung nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft beantragt werden kann.

Ein Beschluss zur Kappung der Baumkrone eines gesunden Baumes stellt einen gravierenden Eingriff dar, weil die Schnittmaßnahmen zu einer Verwundung führen, die die Gefahr von Schimmelpilzansiedlung beinhaltet, so dass der Beschluss nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Durch den ausgeführten Rückschnitt hat sich der angefochtene Beschluss nicht erledigt.

Aus dem Schattenwurf eines hohen Baumes, kann ein nicht zumutbarer Nachteil erwachsen (§§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG).

Ohne Belang ist insoweit, daß im Verhältnis zwischen Grundstücksnachbarn die Entziehung von Licht und Luft durch Bäume auf dem Nachbargrundstück als sogenannte negative Einwirkungen grundsätzlich nicht nach §§ 1004, 906 BGB abwehrbar sind, da die §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG vorrangig sind.

§ 47 Abs. 1 NachbG NRW findet keine Anwendung.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümerver-sammlung, dass zukünftig kleine Reparaturen aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden, ist nichtig.

Ein nicht angefochtener Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, wonach die im Sondereigentum stehenden Platten auf den Balkonen nur noch lose verlegt werden dürfen, ist mangels Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nichtig.

Eine Änderung der Kostenverteilung eines Aufzuges gem. § 16 Abs. 3 WEG entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hauptnutznießer eines Aufzuges mit den Betriebskosten allein belastet werden, wenn zugleich die Instandhaltungskosten auf alle Eigentümer, die eine theoretische Nutzungsmöglichkeit haben, umgelegt werden.

Es ist Sache der Wohnungseigentümer, über die Deckung des Finanzbedarfs des rechtsfähigen Wohnungseigentümerverbands (§ 10 Abs. 6 S. 1 WEG) durch Beschluss zu befinden. Hierzu gehört auch die Entscheidung darüber, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf eine vorhandene Rücklage, durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll.

Es widerspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit aufnimmt. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht nicht vor, dass jede einzelne Schuld der Wohnungseigentümergemeinschaft sogleich auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen ist.

Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass gefasste Beschlüsse, die den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigenturn zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht, umgesetzt werden; die Nichtumsetzung, führt zur Verpflichtung, zur Leistung von Schadensersatz.

Eine Haftung der Verwalterin gem. § 280 BGB kann gegenüber einer der Wohnungseigentümerin grundsätzlich in Betracht kommen im Hinblick auf eine Verletzung der Verwalterpflicht, bezüglich aufgetretener Mängel am Gemeinschaftseigentum die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen und schließlich auszuführen.

Eine haftungsbegründende pflichtwidrig zögerliche Bearbeitung in diesem Sinne kommt allerdings nur in Betracht, soweit die Verwalterin den angemessenen Bearbeitungsaufwand pflichtwidrig überschritten und sich aus dieser Überschreitung der geltend gemachte Schaden ergäben hätte.

Ein umfassendes Zutrittsrecht für "beauftragte Handwerker für die Durchführung von Sanierungsarbeiten einschließlich erforderlicher vorbereitender Maßnahmen" besteht, nicht wenn lediglich ein Angebot vorliegt und bisher noch gar nicht fest steht, welche Handwerker welche Arbeiten durchführen sollen, zu deren Umsetzung und Vorbereitung ein Betreten des Sondereigentums der Beklagten erforderlich ist.

Der Grundrechtschutz für die Sondereigentumseinheit hängt nicht davon ab, dass insoweit eine Selbst- oder Fremdnutzung durch den Eigentümer erfolgt.

Vor Beauftragung der einzelnen Unternehmen bedarf es nach ständiger Rechtsprechung auch der Einholung von (mindestens drei) Angeboten.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht nur die Wahl zwischen Minderung oder Schadensersatz den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, während der Nachbesserungs- oder Mängelbeseitigungsanspruch auch bezüglich etwaiger Mängel des Gemeinschaftseigentums als Erfüllungsanspruch den einzelnen Erwerbern zusteht und von jedem von ihnen selbst verfolgbar ist (vgl. Bärmann a.a.O., § 1 Rn. 154, m.w.N.). Dieses Recht wird aber durch eine gemeinschaftliche Beschlussfassung über die Wahl von Schadensersatz- oder Minderungsansprüchen anstelle von Nachbesserung hinfällig, da natürlich nicht beides nebeneinander möglich ist.

Grundsätzlich können im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden.

Wegen der Bedeutung des Beschlusses muss sich der Umfang der übertragenen Ansprüche aus ihm deutlich ergeben.

Der Zulässigkeit der Anfechtungsklage steht nicht entgegen, dass der Beschluss bereits vor der Klageerhebung umgesetzt worden war.

Ein Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn nicht drei Alternativangebote vor der Beschlussfassung eingeholt worden waren, was nach ständiger Rechtsprechung des LG Dortmund angesichts eines Auftragsvolumens von 4.200 EUR erforderlich gewesen wäre.